中信证券：金融支持地产政策持续加速推进，有助缓释房企流动性条件，亦有益于银行地产信用风险的改善lg...

　　保函置换预售监管资金政策，旨在合理盘活预售监管资金，进一步促进房企流动性改善。我们认为，近期多部委推动金融支持地产政策持续加速推进，有助于有效缓释房企流动性条件，亦有益于银行地产信用风险的改善。

　　11月14日，银保监会、住建部与人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）。点评如下：

　　▍政策背景：预售资金监管的地方性收紧下，部分约束房企集团层面资金周转。

　　1）2021年前：预售资金监管相对偏松。预售资金监管源于1994年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》，各地方政府相应制定地方性监管规则，实际执行过程中，资金监管尺度相对偏松。

　　2）2021年以来：各地预售资金制度持续加码。此轮地产调整以来，各地方政府为防止全国性房企跨区调用项目预售资金，在预售资金监管的执行比例、提取条件、具体执行等方面持续收紧，这也成为部分全国房企流动性吃紧的原因之一。正因如此，今年4·29政治局会议明确提出“优化商品房预售资金监管”要求，部分城市对预售资金监管进行了微调，但由于房企风险的进一步暴露，相关局部政策效果相对有限。

　　▍政策内容：全国性政策，旨在合理盘活预售监管资金。

　　1）保函置换预售监管资金已有地方性先例。今年4月14日，南京发布《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，率先试点银行保函替换监管资金不超过60％，后徐州、长春、河池、吉林等城市均有后续跟进。

　　2）此次104号文自上而下全国推进。此次三部委发文，一方面从全国层面明确了出具保函置换预售监管资金的可行性，另一方面在置换金额（不超过竣工所需资金的30％）、银行准入（监管评级4级以上且5000亿资产规模以上）、期限匹配、授信占用、资金使用及风险防范方面进行了审慎性规定，总体基调仍是引导商业银行以及市场化、法制化原则参与相关业务。

　　▍政策推演：审慎思路下，初期规模或相对有限，优质企业更为受益。

　　我们认为，保函置换预售监管资金业务的开展，除需求端预售监管资金规模外，更取决于供给端可开展业务的银行数量及其风险偏好，具体分析来看：

　　1）从银行资质看，监管评级4级以上且5000亿资产以上的银行，我们预计主要集中于6大行、12家国股行以及Top 30左右的城农商行。

　　2）从银行意愿看，考虑到主体层面的授信标准、担保方式，以及项目层面的销售前景、剩余货值等，我们预计银行业务开展或更倾向于优质房企的优质项目开展。正因如此，在审慎业务开展的总体思路下，预计初期置换规模或相对较为有限，优质房企更为受益。

　　▍近期政策影响：支持房企流动性，缓释银行信用风险。

　　结合上周交易商协会推动民营企业债券融资支持工具，以及人民银行与银保监会联合发文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，我们认为：

　　1）房企端，流动性条件最紧阶段或已过去。近期出台的多项政策，系统性布置了金融支持房地产市场的相关要求，有助于在地产融资端形成合力，从而阶段性缓释房企经营压力，也为房企下阶段经营端好转提供了时间保障。

　　2）银行端，地产信用风险有望缓释。政策明确房企流动性风险的底线，房企信用风险劣变趋势有望扭转。我们认为，底线思维下，宏观政策有望引导房地产市场平稳健康发展，对应未来银行信用风险平稳可控。

　　▍风险因素：

　　宏观经济增速大幅下滑，银行资产质量超预期恶化。

　　▍投资观点：风险预期好转，估值约束缓释。

　　保函置换预售监管资金政策，旨在合理盘活预售监管资金，进一步促进房企流动性改善。我们认为，近期多部委推动金融支持地产政策持续加速推进，有助于有效缓释房企流动性条件，亦有益于银行地产信用风险的改善。对于板块投资而言，地产链质量持续修复，市场风险预期好转，短期可博弈行业修复逻辑，优选长期商业模式优秀、目前受地产风险拖累、估值具备修复空间的公司。