李宇嘉解读2024年全国房地产数据：销售端继续好转，新开工、施工、竣工跌幅扩大拖累开发投资lg...

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对2024年全国房地产数据进行了深入分析。2024年，全国房地产市场呈现出销售端好转但供给端积极性不足的特点，整体开发投资仍面临一定压力。

销售端持续回暖，重点城市表现亮眼

2024年，全国商品房销售面积和金额同比分别下跌12.9%和17.1%，但跌幅较1-11月分别收窄2.6和2.1个百分点，自5月份以来销售跌幅连续收窄。重点城市表现尤为突出，据CRIC监测数据，12月30个重点城市整体成交环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期最高，与三季度月均值相比增长86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%。一二线新房价格指数也随之出现反弹或止跌迹象。

房企开发、拿地积极性有待提升

尽管销售端有所好转，但房企的开发和拿地积极性仍显不足。2024年，房企新开工同比下跌23%，不仅近期跌幅相比前几个月有所扩大，而且跌幅也大于2023年的20.4%。开发商更倾向于卖房，以保资金链和保交付。同时，拿地积极性也不高，根据克而瑞的统计，截止2024年12月20日，300城土地市场成交建面10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。

开发投资受新开工、施工、竣工跌幅扩大拖累

2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%，比1-11月的-10.4%跌幅扩大0.2个百分点，跌幅连续2个月扩大。新开工下降以及土地出让、新开工持续下跌，导致施工面积跌幅一直在扩大。此外，由于2022-2023年以来销售下滑明显，加上前期保交付力度较大，竣工量也在收缩。增量投资和存量投资两个角度都在拖累开发投资的稳定，整体来看，商品房销售端的好转还未传导至供给端。

开发商资金面持续好转

2024年，开发商到位资金同比下跌17.0%，较1-11月收窄1个百分点，今年以来资金面持续好转，跌幅持续下降。其中，占资金来源50%以上的销售回款贡献度最大，2024年下跌21.71%，较1-11月大幅收窄3个百分点，较年初大幅收窄11个百分点，这表明白名单融资对接机制取得了积极的效果。销售稳定或增长的企业主要是国央企和稳健性民企，改善型新房项目受到市场欢迎，加上预售资金监管严格，金融机构资金投放积极性得到提振。

2025年是止跌回稳的关键之年

2025年将是房地产市场止跌回稳的关键之年。一季度有望迎来季节性反弹，返乡置业、年后返城、春节前后结婚等需求将为销售稳定形成支撑。然而，在存量政策应出尽出的情况下，市场稳定还需期待增量政策尽快落地，推动存量盘活、去库存、城中村改造等，为交易注入源头活水。当前在售、在建库存压力较大，增量政策能否有效推动库存去化，将是2025年止跌回稳的关键。李宇嘉预计，增量政策将会落地，即便2025年相比2024年四季度有所转弱，但整体表现也会明显好于2024年1-4季度的平均水平。