底层资产扩容，消费基础设施REITs落地在即！商业地产的春天来了？lg...

金融界9月25日消息，百货商场和购物中心等消费基础设施被纳入公募REITs底层资产后，引发了广泛关注。根据发改236号文规定，主要优先支持以下四类资产类型：百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业。

9月8日，证监会也发文拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条进行修改，意见反馈截止时间为10月8日。其中提出，将公募REITs试点资产类型拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施。

作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等有许多区别，底层资产的估值将直接影响公募REITs的发行价格和实际募集金额。《运营操作指引》规定，基金管理人和评估机构应将收益法中的现金流量折现法作为确定基础设施项目或其可辨认资产和负债的主要估值方法。影响公允价值确定结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等。

物美集团CEO张斌在接受媒体采访时表示，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。

“物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。”张斌说。

据统计，目前已发行的28只公募REITs中有16只产权类产品，产品市值占42%；有12只特许经营权类产品，产品市值占58%。28只公募REITs中有27只溢价发行，平均溢价率约为6.9%，产权类产品溢价率6.5%，特许经营权类产品溢价率7.0%。截至9月19日，红土创新盐田港REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏合肥高新REIT等多只公募REITs实现了正收益。