财汇|行稳致远，长跑者万科发布2022年年报：多赛道构建业绩护城河lg...

　　中国房地产业筚路蓝缕走过半个世纪，同行者有人驻足观望，有人黯然离场，而长跑选手万科，依然在向前踏实地迈着每一步。

　　3月30日晚，万科发布2022年度报告。2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3％，归属上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4％；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6％。

　　值得一提的是，在行业冷暖交替的五年里，万科营收始终保持稳健，牢守向上态势，从2018年的2976.79亿元到2022年的5038.38亿元，万科实现了69.25％的涨幅。

　　图1：2018-2022年万科营收趋势

　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7％，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。期末长期负债占比提高至79.5％，新增融资的平均成本为3.88％，存量融资的综合融资成本为4.06％。

　　2022年，行业经历了深度调整，行业中的每个人都感受到了前所未有的寒意。万科的今年的业绩答卷，在行业一片哀嚎声中，实属不易。同时，万科也用自己长跑者的实力，为其多年坚持的尊重常识、敬畏市场、危机感驱动正名。

　　行业重压之下，实现交房34万套

　　2022年，保交楼成为行业的中轴战略。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科实现了超过34万套新房的平稳交付，全年竣工面积3,629.1万平方米，同比增长1.6％。

　　而优异的交付成绩，不仅有企业的努力，也有客户对企业品牌的信赖，双向奔赴下，万科销售正在进入新局面。

　　于2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1％，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5％。实现了超过34万套新房的平稳交付，全年竣工面积3629.1万平方米，同比增长1.6％。累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

　　在推动销售向前的同时万科不忘夯实土地储备的后续力量。2022年，万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

　　与此同时，万科持续改善开发业务的经营管理质量，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90％，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。

　　经营服务业务的护城河：方向对、起步早、布局全、协同多

　　在聚焦主业的同时，2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1％，多项业务巩固了业内领先优势。

　　董事会主席郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

　　万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1％。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20％增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

　　郁亮认为，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

　　除此之外，万科的物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9％，其中冷链业务实现46.7％的增长。

　　长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1％，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6％。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

　　而商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3％。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2％。

　　万科方面表示，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。