财汇|招商蛇口回眸“品质年”：“三个转变”彰显韧性，营收接近两千亿，同比增长13%lg...

　　当房地产行业的变革行程过半，房住不炒、健康发展的新格局为新时代的发展定下了主基调，产城一体、多元复合、服务运营等行业关键词中所蕴含的新理念，也逐步渗透到各家房企的运营发展战略主线。

　　2022年，招商蛇口将其定义为“品质年”。在这一年中，严控产品品质、力促项目“保交楼”、厚积企业实力，在创新变革、多措并举之下，招商蛇口成绩斐然。

　　3月20日晚间，招商蛇口发布2022年年度报告，其中显示，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92％；实现归母净利润42.64亿元。

　　面对市场挑战，招商蛇口2022年全年累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926亿元。在中指研究院《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》上排名第6位，较2021年提高1位。

　　与中国改革开放同步成长的招商蛇口携带着顺势而变与锐意进取的属性打开了2023新篇章。招商蛇口党委书记、董事长许永军直言，2023年，招商蛇口跨入接续奋斗的新阶段，“凝心聚力、稳中有进”。

　　土储增肌，夯实核心城市

　　在招商蛇口的业务线上，开发与经营并重依然是战略重点。做为深研市场的企业，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略。

　　数据可见，2022年，招商蛇口的土地布局集中在京津冀、粤港澳、长三角、中西部等四大城市群，占比分别达到6％、19％、60％、15％。

　　其中，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10％，而来自上海的销售金额已超过740亿元。此外，招商蛇口在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。

　　                           图1：招商蛇口2022年土地投资布局

　　                   制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　在土地投资方面，招商蛇口亦以销定投，重点推进“强心30城”“深耕6+10城”策略。2022年，招商蛇口共累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约 1279 亿元，需支付地价为766亿元。截至2022年末，招商蛇口累计获取排他资格项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。

　　值得一提的是，在新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77％，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。

　　稳而进的销售成绩，在行业下行周期中尤为难得，这也成为了招商蛇口把控财务风险最坚实的助力与底气。

　　财务平衡，REITs产品率先发力

　　随着三箭政策先后落地，市场暖风频吹，招商蛇口紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，公开市场融资327.2亿元。截至2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89％，较年初大幅下降59BP。

　　与此同时，招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42％、净负债率48.09％、现金短债比为1.30。

　　整体财务指标企稳的同时，招商蛇口旗下REIT也开始发力。

　　2021年3月11日，国家第十四个五年规划出台，明确提出，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，形成存量资产和新增投资的良性循环”。作为2021年6月的第一批公募REITs试点项目，2022年也是博时蛇口产园REIT基金正式试点发行以来的第一个完整财年。

　　博时蛇口产园REIT持有的底层资产为，蛇口网谷产业园区内定位为产业研发办公的万海、万融两座大厦。

　　年报显示，截至2022年末，博时蛇口产园REIT的基金净资产达20.42亿元，净利润则为3880.1万元，与2021年6月7日（基金合同生效日）至2021年末的区间净利润相比，提升44.5％。基金经营活动产生的现金流量净额达9383.79万元，对比2021年合同生效区间增长约33.92％，报告期实现可供分配金额为8661.17万元。

　　自2022年底房地产的支柱产业地位得到重申以来，多项支持性政策出台，助力经营稳健、财务安全的优质房企打开增长空间。许永军表明，招商蛇口跟行业比还是好于行业效应，各项指标突出一个“稳”字。

　　稳而向前，是过去一年招商蛇口带给市场最深的印象。

　　坚持稳进，“三个转变”彰显韧性

　　2022年，国内经济遭受整体下滑的压力，房地产行业经历了大落大起。在这样的背景下，能够保持稳健前进的房企必然是行业中的引领者。招商蛇口稳而向前的动力来自何处？来自于其持续深化转型，贯彻落实“三个转变”。

　　从十四五的规划纲要中可以看出，“运营”能力成为贯穿在所有环节中的“必选项”，房地产行业进入新旧模式转换阶段，提升运营能力、培养利润增长第二曲线，成为房地产企业未来发展的主要方向。

　　自2021年开始，招商蛇口稳步推进从开发为主向开发与经营并重的转变，从重资产为主向轻重结合的转变，从同质化竞争向差异化发展的转变。

　　其中，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余在2022年收入130.24亿元，同比增长22.97％；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72％。

　　2022年，招商积余在抢占新赛道方面颇为积极，涉及城市服务、高校、IFM、医院等业态，此外，围绕产业园、物业、公寓、商业、会展等产品线，招商蛇口重点培育各类产品轻资产管理能力，以实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。

　　与此同时，招商蛇口管理范围内全口径的产业园运营、长租公寓运营、酒店运营在2022年分别收入11.59亿元、12.14亿元、10.25亿元，EBITDA分别为8.28亿元、8.16亿元、6.84亿元。

　　                           图2：2022招商蛇口各业态运营状况

　                     　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　展望2023年，招商蛇口计划在资产运营方面加强城市规划及板块深入研究，结合“五好标准”，聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会，持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。

　　许永军表示，招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场仍然不变，需求量非常大。他坦言，“我在很多场合说过，上千年来‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。”

　　40年栉风沐雨，招商蛇口在新时代新篇章中发挥着自己的活力，当行业逻辑重筑，这家老牌企业将在市场中如何弄潮，还待时间给出答案。