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社论丨支持刚性需求和合理改善,坚持“房住不炒”和保民生

2022-07-28 10:08:09
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近日召开的国务院常务会议指出,消费与民生息息相关,仍应成为经济主拉动力。支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求。对房地产的表述,基调依旧保持一贯的稳定。


去年以来,保障刚性需求,支持合理改善,一直是管理层对房地产的主基调。具体可以从以下三个方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度纾困楼市,而不是全国各地步调一致地、大面积地刺激。所以我们看到,一二线热点城市已坚持多年的硬核调控政策不放松,比如不退出限购和限售,没有启动“认房不认贷”而松绑杠杆限制,继续对新房做价格引导。


二是支持刚性需求和合理改善,主要是从民生保障和践行“房住不炒”角度出发。不管商品房市场怎么变化、房地产行业怎么波动,商品房市场发展的目的,就是满足刚性需求和合理改善。调控楼市和推进行业治理,不能违背这个本源。同时,合理改善中的“合理”意味着要杜绝不合理的改善,避免以改善之名行炒房之实和出台类似的救市政策。


三是继续强调要实施“一城一策”,意味着有的城市(区域)优化调控政策、扶持市场发展,有的城市(区域)继续紧缩调控措施,控制无序繁荣。再加上,全国层面支持刚性需求和合理改善,资金面也不会太紧,商品房市场就会保持一定的活跃度。这样就对目前正在推进的行业风险处置、“保交楼、保民生、保稳定”创造宽松的政策环境、引导市场预期。


去年下半年以来,在前期过快上涨、持续繁荣后,房地产行业下行风险开始显现。部分房企债务违约,供给端冲击不时发生。另外,今年以来行业之所以全链条下行,从供地、开工,到销售和竣工等,需求端累计跌幅在20%-30%,供给端累计跌幅在40%左右,且难以尽快触底反弹,也与此有关。


而且,市场普遍认为,房地产快速下行关系到行业稳定,甚至经济安全、控制系统性风险等。因此一味地等待救助,甚至期待流动性大幅宽松,期待房价再次反弹而将违规加杠杆等问题全部解决而实现解套。本质上,这会助长道德风险,导致坏的市场经济无法出清,风险和泡沫再次积累。


正是这种不合理的预期下,去年下半年以来一些“企业自救”的主体责任没有夯实,国家一直倡导的市场化、法治化,商业可持续的风险处置原则尚待深入人心。出现了个别地方“保交楼”遇到障碍,企业和项目层面的风险开始向民生层面传导。


但是,政策依旧保持定力,合理改善意味着政策坚持“有所为有所不为”原则,该支持的支持(刚性需求和合理改善),该抑制的抑制(资金再次大规模流入楼市,投机炒作死灰复燃)。这样的政策信号,就是要告诉市场,政策面和资金面调整,会让市场保持适度活跃,风险处置不会有明显阵痛,也杜绝系统性风险发生。


如此表述,就是要让市场放弃救市幻想,夯实企业自救的主体责任,坚持“谁的孩子谁抱,谁有病给谁吃药”的处置底线,夯实“保交楼、保民生、保稳定”的楼市主题,绝不能损害民生保障的底线和小业主的权益,更不能纵容大水漫灌而让全社会为违规行为买单。基于此,出险项目处置进程会加速,止住其对房地产市场的无序冲击,止住其向民生和社会领域传导。


展望下半年,预计支持刚性需求和合理改善,保持行业健康发展的政策基调会从如下方面继续完善。一是在因城施策框架下,各地继续优化行业和市场纾困政策,将“三保”和“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)结合起来,这也是地方的主体责任;二是房地产信贷政策继续优化和调整,5年期LPR及加点水平整体仍旧处于下降通道,但可能会调整节奏。


当前,疫情冲击叠加经济下行、预期转弱,必须要推进“降成本”,但并不是降低房贷利率就一定能提振预期。当前,银行流动性非常宽裕、CPI一直在低位运行,彰显了有效需求不足。不断调低利率可能会导致资金“空转”,部分市场快速反弹。更深入的问题在于结构调整,比如加快保租房筹建,共有产权住房发力,加快二手房流转等等,以满足当下实际主导住房消费的新市民住房需求;最后,下半年处置风险的进程可能会提速,特别是在“保交楼”方面。

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