租金能否可控？ 揭秘加拿大租房市场的真相及对央行利率的影响lg...

FX168财经报社(北美)讯 很多人将移民和住房短缺作为解释加拿大租金飙升的原因。去年11月，加拿大租金通胀加速至7.4％，是消费者物价指数中最大的贡献者之一。#2024宏观展望#

然而，来自Rentals.ca的数据显示，新租赁的租金增长实际上有所减缓，凯投宏观（Capital Economics）本周的一份报告称。在多伦多，增长趋近于零，在温哥华为中等单数字，这两个城市是对新移民最有吸引力的城市。

在安大略省、魁北克省和不列颠哥伦比亚省，现有租户的年度租金上涨幅度被限制在2.5％或更低。安大略省的租金控制有一些限制，而在阿尔伯塔省没有租金控制，但据凯投宏观估计，加拿大全国85％的租户受到租金控制的约束。

凯投宏观的副首席北美经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）说，“如果我们假设没有租金控制的现有租户的增长率与新租赁的增长率相一致，那么在2023年租户的平均租金涨幅应该只有略高于3％，远低于CPI租金通胀。”

布朗表示，缺失的因素是当租户搬出并被新租户取代时的租金上涨幅度。当这种情况发生时，房东通常会大幅提高租金，以赶上市场租金水平，尤其是如果该单位受到租金控制影响的时候。

凯投宏观以一个例子为例。根据Rentals.ca的数据，多伦多的一套两居室租金受到控制的单位在2020年底可能每月租金为1,700加元。到了2023年，根据租金控制每年增长2％的幅度，该租户将支付1,770加元。然而，如果他们搬出去，房东可以向新租户收取当前市场租金2,140加元，增加了20％。

2022年加拿大房屋抵押贷款公司的一份报告显示，房东对于新租户的单位提高了18％的平均租金，而对于留在他们单位的租户，租金仅提高了3％。

布朗表示：“2023年CPI租金通胀的加速意味着‘换手单位’的租金涨幅甚至更大，高达25％，或者换手率上升。”

尽管租金受控单位与市场租金之间存在差距是正常的，但由于与2020年和2021年的低租金水平进行比较，这一差距现在更大了。

好消息是租金通胀应该开始减缓。布朗说，“如果两年确实是平均租赁期限，那么今年应该会降低‘换手单位’的租金涨幅份额。”

随着移民在劳动力市场宽松的情况下减缓，新租赁的租金增长也应该进一步减缓。

凯投宏观预计，租金通胀将从2023年11月的7.4％降至2024年的平均5.7％，并在2025年达到4.3％，但这仍然偏高。从2017年到2019年，租金通胀平均为1.5％，这意味着到2025年，租金将比大流行前的正常水平贡献0.2个百分点，布朗说：“这可能不是一个很大的差异，但至少在边际上，这是加拿大央行预计将保持较高利率的一个原因。

加拿大皇家银行全球资产管理首席经济学家Eric Lascelles表示，加拿大房地产市场将面临“数年的困难时期”，因为可负担水平仍然严重紧张。他在说明中称：“现在的情况比疫情之前要糟糕得多。”他提到了即将到来的抵押贷款续期浪潮，据官方估计，未来几年的续期总金额约为7000亿加元，而且利率会更高。虽然较高的人口增长可能会为房价提供支撑，但其影响将小于人们的预期。他补充说，发达国家的房地产萧条往往会持续相当长的时间。在过去十年中，加拿大的经济在很大程度上依赖住房来推动增长。