美国新公寓供应激增 租金下降趋势明显 房东面临“重重压力”lg...

FX168财经报社(北美)讯 截至今年1月的过去六个月中，美国每个主要大都市的公寓租金均出现下降，这一趋势有望继续，因为今年将迎来近40年来最大的新公寓交付量。

根据上市网站Apartment List的估计，美国1月份新租约的租户支付的租金中位数比去年8月份低3.5%。根据相同的估计，这是五年来首次租金连续在六个月内持续下降。

住房数据公司的其他四项市场指标也显示，美国1月份新租赁租金与上月相比下降或持平，延续了夏末开始的连续月租下降趋势。

租赁价格疲软之前，公寓和房屋租赁行业因大流行病而出现前所未有的局面。在2020年底推出 Covid-19疫苗后的几个月里，被压抑的住房需求激增，寻找公寓的人数激增使租金在两年内上涨了25%。

然而最近数据的下降表明许多租户已经用尽了他们可以用来支付租金的收入，而裁员给一些人带来了新的担忧。其他与家人或朋友同住的潜在租房者，仍因价格远高于他们的预算而对租房市场望而却步。

根据CoStar Group的预测，虽然一些季节性的租金停滞是正常的，但市场面临着自1986年以来最大的新供应交付阻力。随着开发商寻求从租户支付的高租金中获利，今年将有近50万套新公寓投入使用。由于较高的抵押贷款利率和过高的价格，许多租房者无力购买房屋，因此租房需求量很大。

根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，租金随着近期房屋销售价格的下跌而回落，6月至11月期间房屋销售价格下降了3.6%。较高的抵押贷款利率和疲软的买家需求一直在拖累房价，尽管今年一段时间较低的利率引发了买家兴趣的上升。

但是，在住房库存仍然异常低的地方，新公寓供应的激增将为租房者提供更多选择，使得房东很难以2022年初时看到的速度提高租金，当时租金增长率接近20%。

新的供应可能已经产生了影响。根据物业管理软件公司RealPage的数据，美国1月份续租的公寓租户比例下降至52%，为2018年以来该月的最低水平。数据表明，一些租户在其他地方找到了更划算的交易。

RealPage经济学家Jay Parsons表示：“面临续租的租户突然有了更多的选择，房东可能会开始降低续租租金，以防止租户离开。”

根据美国劳工统计局计算的消费者价格指数，美国1月份的住房成本与去年同期相比上涨了7.9%。但租金下降的影响往往滞后于CPI的表现，因为许多租户还在签订新租约之前的租约中。这是为什么消费者价格指数中反映的租金上涨成本仍然高于市场衡量标准（跟踪新租约）的一个原因。

根据大多数数据来源，按年衡量，美国租金增长仍然是正的。但增长速度正在放缓，如果在冬季之后继续放缓，将有助于拉低总体通胀数据，而住房成本是其中的主要组成部分。

与一年前相比，美国1月份新租约的租金增幅在2%至6%之间，明显低于2022年初的增长速度。随着更多租约到期，分析师预计CPI数据将更好地反映新租赁的成本降低。

自8月以来的几个月里，美国一些最大的都市区的新租赁租金下降幅度最大。根据Apartment List的数据，西雅图的租金下跌 8%，而波士顿和拉斯维加斯的租金下跌了6%。西雅图都会区1月份的租金中位数为1,706美元，而波士顿都会区为1,879美元。虽然其他采用不同样本标准的租金显示租金价格高得多，但价格变动的长期趋势相似。

值得注意的是，Apartment List追踪的52个最大的都市区在此期间都没有出现租金正增长。去年夏天之前也大幅上涨的单户住宅租金现在也停滞不前。根据数据提供商Yardi Matrix的数据，与12月份相比，美国1月份全国房屋平均要价仅上涨1美元，达到2,070美元。

几份报告显示，自去年秋天以来，美国公寓空置率有所上升，原因是潜在租户的需求减弱。上市网站Zumper最近的一份报告指出，与大流行早期相比，涌入Zoomtowns的人越来越少，这些社区因远程工作人员的涌入而人口激增，例如博伊西、爱达荷州或凤凰城。

即使自去年夏天以来新租赁租金下降了3.5%，许多城市的租金仍比大流行开始时高出20%或30%。根据一份公寓清单报告，亚利桑那州图森、佛罗里达州坦帕和迈阿密都会区的租金均比 2020年3月高出35%。

Apartment List经济学家Chris Salviati表示：“与一年半前相比，租房者的处境仍然艰难。”