《金融时报》深度：从商业到住宅，香港房地产市场全面惨痛低迷、很难复苏lg...

FX168财经报社(北美)讯 周一（5月27日），《金融时报》报道称，在香港写字楼物业出租面临困境，住宅市场的情况也类似。

恒基兆业是一栋36层高的办公楼，由扎哈·哈迪德建筑事务所设计，以香港四大地产集团之一控制的恒基兆业地产公司命名。其曲线结构仿照香港的象征——紫荆花的花蕾。仅收购这块地的成本就高达30亿美元。

目前已公布的租户包括拍卖行佳士得、瑞士钟表制造商爱彼和私募股权公司凯雷。标普企业评级总监Ricky Tsang表示：“据我所知，恒基兆业似乎只接受顶级租户。”#中国房地产危机#

但据熟悉该项目的三位房地产经纪人称，目前该项目的租户仅占其可出租面积的60%左右。在距离该项目一个街区远的在建的41层高的长江集团中心二期，经纪人表示，由于与潜在租户的谈判拖延，3月份的入住率停留在10%左右。

（图源：金融时报）

恒基兆业地产确认了目前的入住率，但表示该项目将进一步“巩固集团在香港中央商务区的立足点，并增加（我们的）经常性收入来源”。长江实业中心二期的开发商长江实业没有回应有关出租的问题。

根据高纬环球的数据，香港各地优质写字楼租金较2019年的峰值下跌了近40%，政府数据显示空置率创下16%的历史新高。在这种不容乐观的背景下，高纬环球预计未来五年将有约670万平方英尺的新办公空间（相当于恒基兆业总建筑面积的 14 倍）投放市场。

高力国际香港租户服务主管颜菲奥娜 (Fiona Ngan) 表示，香港优质写字楼租赁市场“尚未触底”。她说：“受经济疲软影响，许多跨国公司都在缩减规模……而由于预算限制，中国大陆公司进入香港的速度并不像之前预期的那样快。”

住宅市场的情况也类似。政府数据显示，已完工但未售出的房屋数量较2018年增长了134%，而价格较2021年的峰值下跌了约四分之一。去年，新加坡的中位房价超过了香港。

房地产在香港仍然非常重要。香港许多知名商业家族都是通过房地产发家致富的。恒生指数中包含12家房地产或建筑集团，政府定期拍卖土地用于开发，为香港管理者筹集了大笔资金。

香港以前也经历过房地产市场崩盘——例如，在1990年代末的亚洲金融危机之后，房价下跌了一半以上。但房价总是会反弹，而且反弹幅度往往非常惊人。

一些房地产专家担心，这一次情况可能会有所不同。美国利率“长期走高”的理念——香港的借贷成本通过与美元挂钩的汇率制度与美国利率挂钩——此前香港实施了三年严格的零新冠政策，并打击了异见人士，导致一些国际公司和一些当地居民考虑离开。

瑞银分析师Mark Leung预测：“住宅价格和写字楼租金都很难像以前那样上涨。”

香港人口密度高、地形复杂、经济活力强，长期以来一直是世界上最昂贵的房地产市场之一。

受低利率和中国大陆企业及个人需求不断增长的推动，泰国最近的房地产繁荣也是最持久的繁荣之一。

大亨的家人、房地产经纪人和经济学家谈到2010年代的“疯狂”时代，受香港强劲的资本市场和大手笔投资者的推动，房价和优质写字楼租金飙升。

根据C&W的数据，香港中环商业区的商业租金在三年内上涨近20%，于2018年底飙升至每平方英尺每月166港元（21美元）的历史新高。根据中原地产的数据，2003年至2021年间，住宅价格上涨了500%。

（图源：金融时报）

但调整正在加速。商业租金平均较峰值下跌了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务主管Ada Fung表示：“在家办公文化并没有直接拉低香港的写字楼租金。”这与其他全球商业城市形成了鲜明对比。“主要原因之一是商业信心（较弱）。”

到2022年12月香港零新冠政策结束时，美联储已经加息七次，增加了开发商和购房者的借贷成本。

地缘危机也已促使一些原本打算削减成本的跨国公司重新考虑其在香港的地位。中国自身的经济也已放缓，削弱了中国富裕个人和企业在香港投资的兴趣。

高力国际指出，许多中国内地公司不再在香港进行首次公开​​募股 (IPO)，“导致律师事务所等相关专业公司面临越来越大的压力……许多公司都缩减了规模”。

瑞银表示，目前香港中央商务区写字楼租金仍比新加坡滨海湾高出约35%。

在住宅市场，从2023年5月到2024年2月的10个月中，房价每个月都在下跌。当时，香港取消了所有额外的印花税，非居民的印花税最高时为30%。3月份房价环比上涨1%。

但分析师和经纪人表示，利率需要大幅下降，或者房地产收益率需要上升，房地产才能再次成为投资吸引力。法国外贸银行高级经济学家Gary Ng质疑，既然银行定期存款“可以轻松获得5%的收益率”，为什么还会有人购买收益率约为3%的房产。

香港的开发商一直对新建住房提供15%或更多的折扣，以清理不断增加的未售出公寓库存，这给二手房市场带来压力。

截至2022年的两年内，约有14万居民离开香港，导致购房者数量减少，而随着北京加强对香港的控制，越来越多的中国富人将目光投向东京等城市，寻求“避风港”房地产投资。

据瑞银估计，今年房价预计将再下跌5%。摩根士丹利表示，这可能导致“持有大量住宅库存的香港开发商利润大幅下降”。

（图源：金融时报）

这也会给香港政府带来影响。在经济繁荣时期，土地开发销售收入占香港政府总收入的五分之一。但最近的拍卖结果令人失望——分析师表示，这表明开发商正在失去信心。

JLL表示，2022年和2023年住宅用地招标失败的数量超过了前七年的总数，而且由于需求疲软，本财年最后一个季度没有住宅或商业用地招标。

对于仍与父母同住或挤在远离中心区的公共住房楼里的 年轻香港人来说，较便宜的住房会受到欢迎。

根据城市改革研究所的最新数据，新加坡的房价中位数几乎是其家庭年收入中位数的19倍，远高于新加坡、英国或美国的5倍左右。

随着新公寓面积越来越小，价格越来越高，居住条件也越来越差。根据政府最新数据，香港人均居住面积仅为170平方英尺左右。

随着利率上升和房价下跌，截至3月底，负资产借款人数量达到20年来的最高水平，约为3.2万例。

香港有超过四分之一的人口居住在公屋中，但新申请者的平均轮候时间已接近六年。随着香港贫富差距扩大，许多人不得不租住狭小的私人劏房；在香港750万人口中，有超过20万人住在所谓的“鸽子笼”里。

42岁的香港投资者Ken Lui通过住宅地产发家，目前拥有或管理着约400套公寓，这些公寓被分成1,700个小单元。“香港的住房供应量不够……无法容纳每个家庭，”他说。“一套分成三个小单元的公寓可以容纳另外两个家庭。”

政府数据显示，分割住房的平均月租金约为每套700美元，其中超过一半的单位面积在75至140平方英尺之间。

香港政府正寻求扩大经济适用房建设，以配合中国倡导的“共同繁荣”政策。据两位知情人士透露，中联办（北京驻香港的官方机构）的官员也在关注香港的房地产市场。

新加坡国立大学东亚研究所兼职高级研究员林泰伟表示，作为全球最自由的经济体之一，采取更加务实的做法很可能“强化公共住房政策……同时恢复私营部门的住房信心和价格”。

甚至一些地产大亨的家人也承认，香港的房地产价格已经高得不健康。“香港太小了，”香港科技大学兼职教授罗宝文说。她也是鹰君集团创始人罗英硕的孙女，也是多家集团公司的董事。

她说：“我认为，香港政府也不希望房价回到过去的水平。”

在香港大型开发商——恒基兆业地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展—— 的董事会会议室里，人们对此次调整的不安情绪日渐加剧。

过去一年，香港基准恒生指数下跌9%，而这些公司的股价也下跌了15%至58%。

（图源：金融时报）

在土地价格开始下跌之前，有几家公司曾投入巨资购买土地；除了同名建筑的地块外，恒基兆业地产于2021年以创纪录的65亿美元买下了中环一块临海地块，而其竞争对手新鸿基于2018年斥资32亿美元买下了启德机场曾经占据的部分土地，该机场于1998年关闭。

分析师表示，随着价格和租金下降，开发商面临更高的贷款利息，这些项目的回报可能会面临压力。“当一家公司追逐市场时，这可能是一个两难境地，”Natixis的Ng表示。“整个项目的盈亏平衡点可能会比预期的晚一点到来。”

摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，按照现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。

开发商认为，短期内部分需求将会回升，部分原因是政府出台政策吸引人才和富人（其中许多来自中国大陆）移居香港。

但分析师表示，这些大亨们并不确定如何预测未来十年左右的市场。随着香港经济与庞大邻国香港经济的融合度不断提高，未来的发展可能会更多地倾向于新界外围地区，即与中国接壤的地区。 

规划中的“北都会”项目和在香港沿海填海造地建造人工岛以建造更多住房的项目，让一些人担心长期需求是否能够吸收多余的供应。

对于长江实业董事长、香港首富李嘉诚的长子李泽钜来说，香港的商业中心地位将是房地产行业和香港经济复苏的基础。

“香港人这几年过得挺艰难的，”他在3月份的公司业绩新闻发布会上表示。“我认为香港必须保持其全球金融中心的地位……这来之不易。我们不能失去我们的全球地位。”