FX168财经报社(北美)讯 本周一连串的房地产数据揭示出市场正处于“冷热交织”的状态,一方面存在积极信号,另一方面也显露出结构性压力。但最出人意料的潜在风险,来自于全球首富埃隆·马斯克(Elon Musk)领导的“政府效率部”(Department of Government Efficiency,简称 DOGE)。
“楼市面临的下行风险,来自DOGE裁员行动,以及与贸易战相关的不确定性所可能引发的额外裁员,”阿波罗全球管理公司首席经济学家托斯滕·斯洛克(Torsten Slok)在接受《财富》采访时指出。“如果失业率开始上升,住房市场将面临更大下行风险。”
目前,美国联邦政府内部正在展开大规模裁员行动,这是马斯克及其非内阁级别管理机构推动的成本削减措施之一。失去工作的人显然不会急于考虑购房,这对房地产市场形成直接冲击。
在疫情后的房地产周期中,失业并非制约楼市的主要因素。真正打击成交量的,是疫情期间房价飙升所导致的购房负担加剧,加之高抵押贷款利率令潜在卖家不愿放弃原有低利率合同,形成“锁房效应”。若此时失业率上行,将进一步压制本已处于“衰退水平”的二手房交易。
目前,DOGE与白宫新闻办公室尚未对《财富》的置评请求做出回应。
房市刚露回暖迹象,“裁员风险”或成拦路虎
裁员警讯来得正是关键时刻:数据显示房地产市场正在出现回暖信号。斯洛克指出,就业与薪资增长正逐步推动购房需求上升。
本周发布的一系列数据显示,新建住房销售在2月份环比增长1.8%,同比增长5.1%;与此同时,根据周四发布的数据,2月待售房合约签约量环比上升2%,但同比下降3.6%。
富国银行高级经济学家查尔斯·多赫提(Charles Dougherty)对此表示,“这些数据说明1月的低迷之后,楼市活跃度有所改善。”但他也指出,“从大局看,购房可负担性恶化仍是房地产市场的主要拖累。”
多赫提进一步解释称,待售房签约量环比反弹虽令人鼓舞,但整体水平依然疲软,接近历史低点。至于新建房销售之所以持续好于二手房,主要是开发商可以提供“利率买断”等激励措施,而这是一般房主无法做到的。然而,即便如此,新建房销量过去数月基本持平,并未大幅回升。
上周发布的二手房销售数据显示,2月销售量环比增长4.2%,但同比仍下降1.2%。
房地产数据公司Cotality(原CoreLogic)首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)表示,尽管部分数据略有回暖,但当前市场活跃度仍远低于历史均值。
高房价与高利率仍是“不可逆”的双重压力
第一美国家庭金融公司高级经济学家山姆·威廉姆森(Sam Williamson)指出,高房价与高按揭利率的双重压力依然制约着房地产市场复苏的空间。
根据标普CoreLogic凯斯-希勒房价指数,今年1月房价同比上涨4.1%。虽然涨幅趋缓,但仍延续上涨趋势。
截至本周四,房利美公布的30年期固定抵押贷款平均利率为6.65%,较前一周小幅下降2个基点。尽管有所回落,但这一水平远高于疫情期间的历史低点——当时房贷利率一度低于3%,成为购房热潮的关键推力。
如今,“高房价 + 高利率”已显著侵蚀购房可负担性,这一结构性压力不是短期正面数据就能逆转的。