商业地产市场引发区域性银行危机 美联储面临两难境地 lg...

FX168财经报社(北美)讯 自2023年初以来，房地产专业人士就一直在警告商业房地产行业，当时该行业成为关注焦点，因为发生了一系列地区性银行倒闭。一些办公大楼由于需求不足可能会变得实际上已经过时，房地产执行官们警告称，这可能需要将这些建筑物改建成其他类型的物业或拆除。#2024宏观展望#

美国通胀压力与金融市场挑战

美国最新的通胀数据看起来相对积极，年度通胀率略有下降。然而，仅有三个CPI组成部分在12月份出现了下降。潜在的通胀压力威胁着金融市场所采纳的降息叙事。投资者预计美联储将推动货币宽松，预期进一步降息和货币宽松以支持多重扩张。

区域性银行危机与商业房地产市场挑战

区域性银行危机被用流动性掩盖，但现实表明，银行资产负债表中的未实现损失在2023年第三季度达到了历史最高水平。区域性银行仍然陷入困境。根据穆迪表示，美国主要银行面临6500亿美元的未实现损失。

摩根士丹利分析师指出：“美国的商业地产市场处于不稳定状态，而且价格在面对该行业的‘长期’挑战时还将进一步下跌。”

商业房地产市场的困境

房地产领域情况甚至更加可怕。最近的报告描绘了商业房地产景观的黯淡图景，拖欠率飙升至令人担忧的水平，不良贷款也在增加。商业房地产市场，曾经是经济实力、稳定和繁荣的典范，如今却处于危机边缘。

商业房地产的逾期拖欠率达到了10年来的最高水平，价值近800亿美元的物业陷入困境。根据MSCI Real Assets和《财富》的数据，2023年第三季度破产、被贷款人收回或处于清算过程中的建筑物价值净增加了56亿美元。办公楼占总额的41%。

办公物业贷款的违约支付在第四季度激增至6.5%，成为美国银行业的焦点。地区性银行将面临更多挑战，特别是办公室贷款所面临的挑战与地区银行业紧密相连。

摩根士丹利策略师指出：“不言而喻，办公室占据商业地产风险暴露的区域性银行将面临更多挑战。”

企业破产还会对商业地产价值施加下行压力，因为陷入困境的公司会清算资产并减少其房地产足迹。这可能导致租金收入和入住率下降，进一步加剧房地产所有者和投资者的财务困境。史密斯的分析强调了采取积极的风险管理策略以减轻企业破产对商业房地产投资的影响的必要性。

需求压力可能会持续拖累，引发办公室价格达到峰值至谷底的30%的调整，该银行对其基本情景进行了说明。“作为一种物业类型，办公室正面临着一种长期挑战。”该银行在周日的一份报告中说道，“我们不太可能看到对办公物业的需求恢复到疫情前的水平。这意味着，房地产估值、租赁安排和融资结构必须适应办公工作后疫情时代的现实。这种转变已经开始，还有更多的变化将会发生。”

美银和渣打高管均认为商业地产问题并非系统性风险

美国银行的国际业务主管门萨和渣打集团行政总裁温拓思称，美国一些地区性银行面临的商业房地产问题可能不会对更大范围内的金融业构成系统性风险。门萨表示，许多商业房地产资产可能需要资本重整或重组。他说，美国银行对该行业的风险敞口“很小”。“我不认为该行业有任何系统性——虽然话不能说得太满——可能是各种因素合力引发火灾，”门萨表示，“美国房地产行业实际上相当复杂，有过繁荣，也有过萧条。”渣打的温拓思表示，美国银行业处于有利地位，可以抵御商业房地产市场的任何动荡，因为它们的资本比上次金融危机前要多得多。“美国市场形势艰难，”温拓思在会议间隙接受采访时表示，“肯定会有损失。已经出现了损失，我们在美国已经看到了损失。但我认为这一切都非常可控。”

未来展望与应对措施

房地产专家约翰·史密斯表示：“企业破产与商业房地产困境之间的联系深深交织在一起。”

企业破产还会对商业地产价值施加下行压力，因为陷入困境的公司会清算资产并减少其房地产足迹。这可能导致租金收入和入住率下降，进一步加剧房地产所有者和投资者的财务困境。史密斯的分析强调了采取积极的风险管理策略以减轻企业破产对商业房地产投资的影响的必要性。

美联储陷入了进退两难的境地，他们必须在通胀和金融稳定之间做出选择。一方面，持续的通胀压力要求货币紧缩和维持高利率。另一方面，崩溃的商业房地产市场的风险可能引发一波金融震荡，对更广泛的经济产生深远影响。摩根士丹利指出：“办公市场的未来前景仍不明朗，但必须适应后疫情时代的现实。”

市场参与者还表示，次级信贷不构成威胁，因为它只占金融体系中所有资产的相对较小比例。然而，金融震荡风险和企业破产的多米诺效应以及对所有房地产的影响较大。

因此，美联储有可能会选择流动性和金融稳定而非降低通胀。美联储的一种可能行动是保持利率不变，并继续像2023年那样通过后门货币宽松。这可能有助于市场，但只是在没有清理2020年“一切泡沫”的情况下推迟了不可避免的问题。

挑战在于，降息可能对商业房地产部门累积的问题来说太微不足道，因为问题不仅仅是利率的问题，而且还涉及膨胀的估值，而且降息也可能加剧通胀压力并助长其他资产泡沫。

降息不会解决通过不必要的刺激计划和超低利率积累的经济问题。现在，通胀侵蚀了实体经济，货币政策无法掩饰过去几年过度估值的现实。

商业房地产市场逾期拖欠率的上升给美联储带来了重大挑战，他们将无法用流动性来掩盖这一问题。市场似乎认为这个问题是无关紧要的。