泡沫正在被戳破！下一张爆雷的多米诺骨牌：欧洲房地产 花旗、高盛和穆迪发预警lg...

FX168财经报社(香港)讯 美国和欧洲过去一年来展开激进加息周期，造成硅谷银行无预警倒闭，瑞士信贷被迫转卖瑞银集团。全球资本管理公司Andromeda Capital Management示警，银行业爆雷的下一张多米诺骨牌是欧洲房地产，当前该领域股价受到重创。花旗(Citibank)预估估值下降最多40%，同期股价可能减半。高盛下调个股评级至卖出，穆迪预警再融资风险“显着增加”。

英国《金融时报》指出，欧洲房地产股价有望创下自新冠大流行开始以来最糟糕的一个月，因为投资者押注数周的银行业危机将收紧信贷渠道，进而导致房地产估值暴跌。

先来看看现实数据，MSCI欧洲大型和中型房地产公司房地产指数在3月份迄今下跌24%后，已跌至接近2009年初以来的最低水平，大大落后于整个地区的Stoxx 600股票指数，该指数同期下跌2.4%。

近几个月来，分析师和投资者一直担心利率上升，将会对大西洋两岸商业房地产行业的影响，但自3月初硅谷银行破产并被迫出售以来，这些担忧已经具体化，瑞信与瑞银的合并交易就是最佳写照。

市场现在预计，迫在眉睫的信贷紧缩将减少对房地产集团的融资，其中许多已经在为更高的债务成本和持平的入住率而苦苦挣扎。

总部位于伦敦的Andromeda Capital Management表示，北欧房地产是一个“对零利率上瘾的行业”，也是一个潜在的泡沫，一旦更高的利率被适当地计入房地产估值，它就可能破灭。

评级机构穆迪本周表示，该行业的再融资风险“显着增加”，持有未来几年到期债务的公司可能会面临更高利息支付的特别压力。

“15年来，低利率一直是对商业地产的补贴。这是该行业的一次巨大重置，”麦迪逊国际地产总裁罗恩·迪克曼(Ron Dickerman)提到说。他补充：“现在所有房地产的价值都可能低于6个月或12个月前。”

(来源:英国《金融时报》)

情况不容乐观，但展望后市的预期更为可怕。

根据MSCI欧洲季度房地产指数，房地产估值较2022年6月的峰值下降约10%。花旗集团预测，到明年年底，西欧的估值将进一步下降20%至40%，而同期房地产股的价值可能会减半。

德国房地产集团Vonovia的股价自3月初以来，已下跌30%至历史最低水平，卢森堡的Aroundtown、法国的Gecina和英国的Segro过去四周时间里，分别下跌42%、13%和9%。

高盛上周将British Land的评级下调至“卖出”，理由是该集团对伦敦金融城的资产敞口很大，自新冠疫情爆发以来，许多公司都采用了混合工作模式。

Barings Investment Institute首席欧洲策略师Agnès Belaisch表示，鉴于欧洲央行与美联储不同，“似乎没有被金融压力吓倒，并且相信该地区的银行资本充足且流动性强”。

到目前为止，美国房地产集团的表现略好于欧洲。自本月初以来，MSCI美国房地产投资信托指数已下跌8.5%，尽管国内房地产公司对区域性银行的资金依赖成为投资者关注的焦点。

“在欧洲，对房地产集团的贷款集中在较大的银行，”Belaisch说。

Oxford Economics房地产经济学主管Mark Unsworth表示，美国和欧洲房地产指数的构成可能是表现差异的部分原因。

“美国的上市房地产领域要成熟得多”，他说，专注于数据中心、自助存储和医疗保健等替代方案的REITS占据更大的份额。“欧洲将更多地受到办公室、工业和零售业的影响，预计这些地方的相对影响会更大。”

尽管如此，Capital Economics首席美国经济学家保罗·阿什沃思(Paul Ashworth)表示，在最坏的情况下，小型银行和商业地产之间可能会形成“厄运循环”，对银行生存能力的担忧导致存款外逃，迫使贷方致电商业房地产贷款，这是其资产基础的“关键部分”。

值得关注的是，私人贷方也可能会发现自己被套住了。就在2022年12月，黑石集团(BlackStone)在赎回请求激增后，限制了其1250亿美元私人房地产基金的提款。

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