加拿大房地产陷入两难境地：“海外买家税”到底打击了谁？lg...

FX168财经报社(北美)讯 很多温哥华人表示，他们在寻找更大公寓以为家人提供更多空间的过程中令人沮丧。该市的房地产和租金成本如此之高，以至于他们感到压力山大。#2024宏观展望#

一年前，联邦政府通过《2022年禁止外国人购买住宅产权法》实施了对外国购房者的禁令。这项为期两年的禁令于2023年1月1日生效，以禁止非公民、非永久居民和外国控制的公司购买加拿大房地产作为投资。

但很多家住温哥华的居民表示，该禁令对他们并没有多大帮助。很多人表示“我们周围到处都是这些非常奢华、价格奇高的建筑，” “海外买家税……我认为对房价没有什么作用。”

批评者表示，外国购房者禁令旨在使房屋对加拿大人更加负担得起，但它有许多豁免，并更像是一项政治手段。他们表示，显然房屋对许多加拿大人来说仍然难以企及，该国应该向世界其他地方寻找促进住房所有权的策略。

住房部长肖恩·弗雷泽的办公室发言人表示，政府已与全国各地的城市合作，帮助“在未来十年建造超过250,000套新住宅”。本月初，政府宣布与温哥华达成协议，提供1.15亿加元，以加速未来几年建造4万套住宅。

加拿大抵押与住房公司（CMHC）在一封电子邮件中表示，根据加拿大住房统计计划（Canadian Housing Statistics Program）的2023年数据，尚无法确定禁令的全部影响。

CMHC表示，加拿大政府正在“努力确保每位加拿大人……都有一个负担得起的家”，并引用了免除新建租赁单元的商品服务税、200亿美元的公寓融资以及其他倡议。

在上个月，副总理方慧兰表示，该禁令“正在产生影响”，保留了人们可以居住的住房。11月初，保守党领袖 Pierre Poilievre表示，与其帮助使住房负担得起，政府的政策实际上“使问题变得更糟”。

住房部长本月初承认了住房紧缩问题，但对波利夫雷的策略提出了质疑。“他似乎满足于挖掘加拿大人的焦虑，而没有提出一个真正会帮助他们的计划，”弗雷泽说。

豁免削弱了禁令

CMHC的数据显示，根据Global News通过《信息获取法》获得的通信，2021年只有2%的房地产购买由非加拿大人进行。

禁令实施几个月后，加入了更多的豁免，包括学生、首次购房者和房价低于50万加元的物业。

“外国购房者禁令有太多豁免，以至于它实际上没有任何作用，”温哥华Team 3000 Realty Ltd的Tim Sabitov表示。

BC房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示，禁令的任何影响都是短暂的。“外国购房者禁令更多的是政治而不是经济政策或住房政策，”他说。

根据多伦多区域房地产委员会（TRREB）和加拿大房地产协会（CREA）的数据，今年，多伦多的市场有所放缓，但平均房价仍为110万加元，而温哥华的典型房价在9月份为120万加元。

即使加拿大在10月份的房屋销售下降，但根据CREA的数据，与2022年同期相比，当月的平均销售价格上涨了1.8%。根据大温哥华地产局（REBGV）的数据，温哥华的涨幅为5.8%，独立住宅的基准价格上涨到了200.14万美元。

2016年，BC省引入了投机和空置或空置住房税。安大略省在次年效仿。这些税收适用于高需求地区，旨在阻止人们将房产作为投资购买。

不列颠哥伦比亚大学沙德商学院副教授Thomas Davidoff 和 UBC大学博士生Keling Zheng研究了BC省和多伦多的海外买家税的影响，发现它们导致了住房价格的初期下降，但很快趋于平稳。

根据CMHC的数据，自2017年至2021年，征收的投机税有助于降温市场，将空置物业转变为长期租赁。

卑诗省住房部长Ravi Kahlon说，基于这一成功，BC省已将投机税计划扩大到59个市镇，联邦政府也正在采纳许多鼓励沿线和多单元发展的省级政策。

Kahlon在11月30日对CBC维多利亚分公司的采访中说，“联邦住房部长最近刚刚去多伦多市议会说，‘采纳不列颠哥伦比亚的做法’，” “我们不等待联邦政府。我们已经在这里采取行动。”

海外买家税实施后，高端住房价格确实一度下跌，但Davidoff说真正的推动因素是飙升的利率导致的经济放缓。“最实惠的产品实际上在外国购房者税后涨价了。”他表示，并表示不确定海外买家税实施后是否有助于降低房价，他认为焦点应该放在房地产的使用方式上，而不是所有权。

温哥华新公寓的房地产经纪Mike Stewart表示，“禁令也许是一些联邦政治家在下次选举中取得更好成绩的方式，而不是试图帮助提高住房可负担性。”

“加拿大的禁令漏洞百出，” Simon Fraser大学城市规划和发展方向继续教育项目主任Andy Yan说，像香港和新加坡这样的地方，使用更高的税收和严格的买方限制来降低房价。联邦政府放宽了一些对非加拿大人购房的限制，加拿大对外国购房者的禁令不适用于许多工人、国际学生。Yan和其他住房专家指出，海外买家税在加拿大的征收之前就已经遏制了不居住者的房地产投资，而且这个国家还有其他问题。

根据UBC大学城市地理学退休教授David Ley的说法，停滞的工资、缺乏负担得起的住房库存以及由于法规不足而吸引全球房地产投资者的历史，都是可负担性问题的原因。

他表示，加拿大可以从新加坡等成功案例中汲取经验，该国在2022年以89%的居民拥有率成为世界上拥有率最高的国家之一。

“新加坡已经解决了其住房问题。现在，世界上有多少城市我们能这样说？”雷问道。

他将新加坡的成功归功于激进的投机税——相比之下，BC省的25%——以及利用这些税款创建强大的公共住房库存。新加坡的住房80%是公共住房，而加拿大的比例接近6%。

Ley表示，新加坡控制了住房市场中的“投资者游戏”，以便当地买家有机会取得成功。