北美站
收藏
举报
很多人认为房地产在拖中国经济的后腿。
在中国，30%-40%左右的投资都与房地产有关系。所以，当房地产行业不景气的时候，全社会的固定资产投资也会比较低迷。
回看近两年的经济恢复情况，房地产是固定投资中唯一下降的部门，所以，可以说房地产是一个拖累经济的部门，但是往回看，你就会发现，房地产本身也是整个经济收缩的受害者。
近2个月，中央政府针对房地产行业，出台了很多政策，包括“517新政”，取消了过去的很多限制性政策等，从政策层面帮助和支持房地产行业的恢复。
但是，需要注意的是，国家出台的部分政策，是有条件地救助房地产。
比如白名单制度，尤其是针对一些财政较困难的地方政府——若地方政府可以承诺未来几年不再搞“大开发”，它可以获得央行提供的一些紧急流动性的支持，或者专项债支持等。
这相当于一个自选项，地方政府可以自行权衡，若选择这个政策包，就必须要承诺“金盆洗手”。这是用一个软政策，来处理硬问题。
这看上去是一个平衡术的问题。一方面，房地产需要稳定，从而减少其在经济恢复过程中的拖累效用；但是另一方面，需要强调的是，未来我们不可能再靠房地产支撑经济发展。
这是当前房地产政策的一个基本思路——处理问题的时候，不会过于激进，而是选择温和地出招，以免让局面演化到不可收拾。
所以当前我们在房地产方面的应对之策，不能简单地用“要不要救市”或“要不要救房地产”来概括。
现在不是“救不救”的问题，而是针对现实中的实际困难，有条件地解决问题。这类似于90年代IMF（国际货币基金组织）援助韩国。
上世纪90年代末，东南亚金融危机从东南亚扩散至亚洲，其中韩国受波及最严重，于是韩国选择向IMF求援，IMF提出援助条件——韩国要进行一定的经济改革，比如财政金融紧缩、经济金融自由化、金融市场开放等。
最后，韩国接受了这种有条件的援助。
在我看来，当前，我们政府以及有关部门可能也有类似的思路。
当前房价并非只由房地产自身的供求来决定，很大程度上要看整个经济的恢复状况。
根据2019年以前的情况，对中国居民收入的增长情况进行了一个趋势外推，即如果没有疫情大流行，中国居民的收入增长情况。
我们发现，当前经历了疫情之后的真实居民收入情况，距离趋势线推导出来的数据（收入情况），低了四到五个点。这意味着，三年的疫情大流行，对居民收入的冲击远未恢复。
除此之外，我们发现，在居民收入中，受冲击较为严重的是与房屋相关的收入。比如租金收入。有些人可能原本将房子出租给农民工或者其他外来就业人员，但是由于疫情冲击，很多人离开了原本就业的城市，导致这部分的租金收入受损；或者有些人虽然还留在原本就业的城市，但是可能遭遇了失业、再就业的过程，导致工资收入降低，进而导致租房消费降级，所以，租金收入随之下降。
这些变化都很微观，但是却涉及千家万户，所以整体受冲击的总量很大。很多人的收入都仍未回到从前。
尽管房地产相关的政策出台了很多，但是所有目前看都不足以使房地产回到从前。因为整个经济的市场状况发生了很大的变化。
房地产的问题并不是孤立的，表面上看，它似乎在拖累经济的恢复，但是需要强调的是，它并非经济收缩的原因，更是一个结果，它受到的冲击是非常大的。
相当一段时间以来，“政府花的钱够不够”，是一个备受关注和有争议的话题。甚至在常规货币政策工具还比较充足时，很多人提出“量化宽松”的必要性。在我看来，政府花的钱多或钱少，并非关键，关键花在哪里。如果主要花在基建投资领域，不向家庭倾斜，对经济走向再平衡恐怕帮助不会太大。
对于中国政府来说，货币和财政政策上保持相对宽松和积极有力，但也避免过于激进，不搞急转弯，也许是对的。中国需要处理好短期经济的稳定和长期经济的高质量发展之间的平衡。毕竟中国经济仍有5%左右的实际增长，潜在增长率不低，短期来说，挑战很多，房地产是其中之一，需要谨慎化解；长期来说，需要对未来的很多新兴产业进行提前布局。这个格局恐怕就是中国经济的新常态。大家要慢慢去适应和调整。
现在的问题是，很多地方政府手里并无合适的、可做的项目，这导致其资本支出意愿不强。政府再把支出的重点放在投资上，是不合理的，也是不必要的。现在要转变思路，将更多支出调整到家庭方面，加大对家庭的转移支付，支持家庭的消费支出，提高家庭的实际收入。
家庭问题今天变成了社会最重要的问题，特别是包括生育、育儿、考学、就业、医疗和养老等。要知道，教育内卷很可怕，会进一步降低生育率。这些问题会影响长期的经济发展，今天必须要政府花钱来解决。
来源：网易财经智库
张军，复旦大学经济学院院长
