【深度长文】停止还贷、被迫止损、推迟要娃……中国楼市在2027年之前都难好转？lg...

FX168财经报社(欧洲)讯 随着中国房地产低迷进入第四个年头，中国房主和银行陷入抵押贷款困境。不少房主濒临甚至已经面临按揭违约，他们中一些人选择停止还贷、一些人被迫止损，而由于不良贷款上升和利润率下降，中国各银行的资产负债表已经受到侵蚀。

在上海，一名金融工作者必须还清她逾期的抵押贷款，否则她的银行将提起诉讼。在杭州，一对夫妇推迟了要孩子的时间，依靠父母帮助他们偿还住房贷款，而另一名男子则因还贷额飙升而被迫出售两处房产，损失达100万元人民币（13.8万美元）。

随着中国房地产低迷进入第四个年头，房价继续下行，导致越来越多的房屋出现负资产，这给家庭和银行都带来了新的财务压力。由于收入增长放缓和失业率上升，人们开始质疑是否值得为负资产房产拼命还贷。#中国房地产危机#

负资产的阴影也让银行感到担忧。据知情人士透露，至少有两家银行在最近与中国金融监管机构的会议上提出了这个问题，监管机构承诺将进行调查，但由于讨论是私下进行的，知情人士要求匿名。

金融工作者Lucy Liu因拖欠了四期、总额为300万元的上海房子房贷，她的银行正在威胁要采取法律行动。与三年前她以420万元购买这处房产时的信念——房价只会上涨——相比，这是一个突然的变化。自那以后，这套房子的价值已经跌至低于她贷款的水平，更糟的是，她失去了高薪工作，现在只能接受一份收入减少80%的工作。

“我已经失去了希望，”32岁的Liu说，她担心房价会继续下跌，导致更大的损失。“如果我停止还款，我可能只会损失首付款，但如果我继续还款，我可能会损失更多。”

尽管缺乏及时的负资产抵押贷款和违约数据使得很难量化这个问题，但一些代理数据表明，Liu并不是唯一一个难以偿还房贷的人。据彭博社编制的数据，截至2023年底，中国家庭债务占可支配收入的比重达到145%的新高，远高于英国的126%和美国的97%。

银行的财务压力

由于不良贷款上升和利润率下降，中国各银行的资产负债表已经受到侵蚀。今年3月，交通银行表示，其向开发商发放的贷款的坏账率从上一年的2.8%跃升至去年年底的近5%；而更大的竞争对手中国工商银行的住房抵押贷款坏账增长9.6%，至人民币278亿元，而中国农业银行报告去年不良住房抵押贷款增长4.7%。

令人沮丧的数据还在增加：长江证券首席经济学家Wu Ge表示，截至2023年底，住宅按揭贷款逾期率跃升至四年来的最高水平。中指控股的数据显示，2023年被列为法拍的房产数量创下纪录；彭博社根据cn-abs.com编制的数据显示，2023年银行发行的以不良按揭贷款为基础的金融工具达到了247亿元，创下历史新高。

房主的困境

一些濒临按揭违约的房主被迫动用家庭储蓄并推迟生活计划。杭州的一名32岁的金融科技公司前员工Peter去年失业，现在不得不依靠父母来偿还房贷。他的妻子仍有工作，但收入大幅减少。

“我们去年计划要一个孩子，但最终放弃了，因为我们没有信心养育孩子，”他说。

可以肯定的是，银行仍可以通过出售抵押的房屋来收回至少部分贷款，并对借款人的其他资产进行执行以弥补贷款损失。

但如果房主未能按时还款，后果将十分严重：他们将被银行提起诉讼，房屋将被查封并最终以20%到30%的折扣出售。中国尚未出台全国性的个人破产法，因此大多数情况下，违约者将被追究欠款责任，并留下损坏的信用记录，这可能会对他们未来的融资资格产生长期影响。

一些人正在努力避免这些后果，即使这意味着要承担巨大的财务损失并吸取惨痛的教训。

杭州的一名前房地产顾问Carl不得不以总计100万元的损失卖掉他的两套房产以偿还按揭贷款，其中一套房屋已成负资产。出售后，他仍需支付11万元来清偿债务。在2022年的某个时候，他的月按揭贷款账单超过3万元，几乎是他工资的三倍，迫使他使用消费贷款来支付债务。

“回想起来我仍然感到害怕，”28岁的他表示，他还不得不推迟为家人购买汽车的计划。“我没有想到会有这么严重的后果，也没有想到会有这么惨痛的教训——我就是一个活生生的例子。感觉由于房地产周期，我的人生旅程推迟了几年。”

相比他的朋友们，他仍然觉得自己很幸运——一对夫妇不得不以亏损200万元卖掉他们的房子以偿还按揭贷款，这相当于他们七年的储蓄。他的前同事中，有些人仍在挣扎，每月按揭还款约8万元，远远超出他们的收入。

未来的展望

中国最近试图通过降低首付要求来为房地产市场注入活力，这一举措也受到了质疑。

“降低首付比例是在走钢丝，”澳新银行大中华区首席经济学家Raymond Yeung说，“如果这一行动未能提振需求，降低首付比例将增加陷入负资产的风险。新购房者如果采取15%的首付贷款，将对房价下跌有较少的缓冲。”

Yeung估计，去年新购房者为7910亿元的房产进行了5280亿元的按揭贷款，占未偿还贷款的150%。这一比率是过去12年中按揭贷款者中最低的，这意味着房价下跌33%可能会将他们推入负资产。

根据彭博社基于官方数据的计算，截至今年4月，中国的新房价格自2021年的高点以来下降5.7%，而二手房价格则下降11.4%。Jefferies金融集团预计，在主要城市，房价在稳定之前至少会再下降30%。

房主的应对

不过，一些房主目前正试图坚持到底。Chenchen在上海一家私人房地产公司工作，她别无选择，只能继续支付房贷，这样她的孩子才能在附近的学校上学。这位38岁的母亲已经五个月没有拿到工资，她的房子价值下跌约40%，至450万元。

在上海的房产中介Joan说，如果她继续还房贷，她的储蓄最多只能维持两年。自4月以来，她没有卖出任何房产，而且她不认为房地产市场在2027年之前会好转，这意味着未来两年她将没有稳定的收入。

“我只能走一步看一步，”她说，“反正我也没有其他选择。”