Zillow禁止非MLS房源：应对NAR新规与私密房源争议lg...

内容导读

• Zillow新政的核心内容

• NAR新规的背景与影响

• 市场反应与行业争议

• 美国主要房源平台政策对比

• 编辑总结

• 名词解释

• 2025年相关大事件

• 国际投行与专家点评

Zillow新政的核心内容

根据 www.TodayUSStock.com 报道,2025年4月10日，Zillow宣布了一项重大政策调整，自5月起禁止未通过多重上市服务（MLS）广泛公开的房源在其平台上展示。这一决定针对的是仅对特定买家进行有限公开营销的房源，例如通过Instagram帖子或单一经纪公司网站上的“独家库存”展示，而未在MLS上注册的房源。Zillow明确表示：“如果房源直接面向消费者营销，但未在MLS上列出并广泛公开，将无法在Zillow上发布，且在该房源的整个生命周期内都将被禁止。”

此举旨在强化市场透明度，打击所谓“私密房源”或“非公开房源”。Zillow首席行业发展官埃罗尔·塞缪尔森表示：“房源一旦公开，就应面向所有买家，任何限制性营销都会损害市场公平。”新政预计将影响约5%的美国房源，尤其是高端市场中寻求隐私的卖家。Zillow强调，卖家若因隐私等原因完全不公开房源，依然可以通过现有MLS机制实现，但公开营销必须遵守透明原则。

NAR新规的背景与影响

全国房地产经纪人协会（NAR）于2025年3月25日发布新规，允许卖家选择“延迟公开营销豁免房源”，即房源可在MLS上列出，但暂时不通过互联网数据交换（IDX）向Zillow等平台同步。这是对清晰合作政策（CCP）的补充，该政策要求经纪人在公开营销房源后一天内将其提交至MLS。NAR主席凯文·西尔斯表示：“新规平衡了卖家的选择权与买家的信息获取需求。”

然而，这一灵活性引发了争议。支持者认为，延迟公开营销为高端卖家提供了测试价格和保护隐私的空间，尤其在奢侈品市场中需求旺盛。反对者则警告，这可能导致房源信息碎片化，削弱市场透明度。Zillow的回应直接而强硬，其新政明确抵制任何形式的非MLS公开房源，试图通过市场影响力迫使行业回归统一标准。数据显示，2023-2024年，非MLS房源的平均售价比MLS房源低1.5%，全国损失约10亿美元，凸显了透明营销的经济价值。

市场反应与行业争议

Zillow新政公布后，市场反应两极分化。支持透明度的平台如Redfin和经纪公司eXp Realty迅速表态支持。eXp Realty首席执行官利奥·帕雷哈表示：“我们致力于最大化房源可见性，Zillow的决定为买家和卖家创造了公平竞争环境。”与此同时，反对者如Compass则批评此举限制了卖家选择权。Compass首席执行官罗伯特·雷夫金表示：“NAR的新规承认了卖家需要更多灵活性，Zillow的禁令是对市场创新的阻碍。”

行业内部对私密房源的争论由来已久。公平住房倡导者认为，非公开房源可能加剧市场歧视，尤其是对少数族裔买家的不利影响。Zillow的研究显示，私密房源在高端市场占比约10%，但在普通市场仅占2%。新政可能迫使经纪公司调整策略，例如Compass的“三阶段营销策略”——先在内部推广，再标为“即将推出”，最后上MLS——将因Zillow的禁令失去部分吸引力。市场预计，短期内部分房源可能转向其他平台如Homes.com，但长期来看，MLS的统治地位难以动摇。

美国主要房源平台政策对比

Zillow的新政使其在房源透明度立场上与其他平台形成鲜明对比。以下为2025年4月主要房源平台的政策对比：

从表中可见，Zillow和Redfin在透明度上立场一致，而Compass倾向于高端市场的私密性需求。Homes.com则采取中间路线，可能吸引部分因Zillow新政流失的房源。

编辑总结

Zillow的新政是对NAR延迟公开营销规则的直接回应，凸显了房地产行业在透明度与卖家选择权之间的紧张关系。私密房源虽满足了部分高端市场的隐私需求，但其对市场公平性和卖家收益的潜在损害不容忽视。Zillow通过禁止非MLS房源，试图巩固MLS的中心地位，但也可能推高竞争对手的市场份额。未来，行业需在创新与公平之间找到平衡，买家和卖家的利益取决于信息获取的平等性。短期内，市场可能因房源分布调整而波动，但长期来看，透明度更高的平台更有可能主导市场格局。

名词解释

• Zillow：美国领先的在线房地产平台，提供房源搜索、估价和交易服务，覆盖全美90%的住宅市场。

• 多重上市服务（MLS）：房地产经纪人共享房源信息的数据库，确保房源广泛可见，支持市场透明度。

• 清晰合作政策（CCP）：NAR于2020年推出的规则，要求公开营销的房源在一天内提交至MLS。

• 私密房源：未在MLS上公开，仅向特定买家营销的房源，常用于高端市场以保护隐私。

• 全国房地产经纪人协会（NAR）：美国最大的房地产行业组织，制定行业规则，拥有约150万会员。

2025年相关大事件

2025年4月10日：Zillow宣布禁止非MLS房源，自5月起生效，引发行业对私密房源的热议。

2025年3月25日：NAR推出“延迟公开营销豁免房源”政策，允许卖家暂时不向Zillow等平台同步房源。

2025年2月15日：Compass报告其私密房源占比达35%，推动行业重新审视清晰合作政策。

2025年1月20日：Zillow发布研究报告，称非MLS房源2023-2024年平均售价低1.5%，损失超10亿美元。

国际投行与专家点评

2025年4月10日，埃罗尔·塞缪尔森，Zillow首席行业发展官：“公开房源应面向所有买家，任何形式的私密营销都会破坏市场信任。我们的新政旨在确保买家和卖家都能从透明市场中受益，MLS是实现这一目标的核心。”

2025年4月9日，利奥·帕雷哈，eXp Realty首席执行官：“Zillow的决定强化了市场的公平性。私密房源可能短期吸引高端卖家，但长期来看，透明度更高的市场对所有参与者更有利，我们支持这一变革。”

2025年4月8日，罗伯特·雷夫金，Compass首席执行官：“Zillow的禁令忽视了卖家的多样化需求，尤其是高端市场对隐私的重视。NAR的新规为行业带来了灵活性，限制这一选择权将损害市场创新。”

2025年4月7日，格伦·凯尔曼，Redfin首席执行官：“私密房源的扩张可能导致市场分裂，大型经纪公司将通过控制房源获利。Zillow的新政是保护消费者和中小经纪公司的正确一步。”

2025年3月26日，凯文·西尔斯，NAR主席：“延迟公开营销政策为卖家提供了更多选择，同时保留了MLS的透明度优势。行业需要在创新与公平之间找到平衡，NAR致力于推动这一进程。”