深圳楼市启动“钞能力”lg...

如果要问，在深圳各大开发商开源节流的趋势下还能启动“钞能力”的是哪个？

那么非鸿荣源莫属。

这也让过去一直相对比较低调的鸿荣源，走向了高调。

从低调到高调

这几年，随着市场环境走冷，新房销售不畅，很多开发商都在营销上做了开源节流。

已经很少主动使用“钞能力”邀请流量明星商演了。

而鸿荣源是少有依旧砸重金做营销的。

最近随着位于龙华观澜的鸿荣源观城入市节奏加快，鸿荣源也再次启动“钞能力”，邀请了4位明星助阵。

“造势卖房”的背后，是实力的一种体现。

在别的开发商流动性吃紧与巨大债务缠身甚至直接消失在公众视野的情况下，鸿荣源依旧选择这种烧钱的营销方式，不得不说实力确实深不可测。

过去鸿荣源一直都相对比较低调，这些年却变得高调起来，和市场的变化不无关系。 

虽然明星对卖房到底作用大不大，说不清，但广告效应倒是不错的。

2023年鸿荣源也这么干过，邀请了歌手王心凌和李克勤为鸿荣源珈誉府助热。

当时整个深圳人的朋友都刷遍了王心凌与鸿荣源，并且观看商演直播的人数直奔百万加，直接登顶抖音热榜。

而直播的切片和话题连续几天都是各大互联网平台的热搜，让鸿荣源这个品牌打开了全国的知名度，也让深圳人知道了鸿荣源珈誉府这个楼盘。

按照各大平台上热搜的收费标准，有可能已经超出了明星的出场费。

当年有网友评价——“320万花得比3000万的广告费还要响”。

而这一场商演，似乎也为当年鸿荣源珈誉府的销售带来不错的成绩。

2023年6月首推1401套住宅，开盘销售1183套、销售金额约60亿，去化率约85%。

现在深圳房地产信息平台上显示，1401套住宅剩余131套未卖完。

那么这次鸿荣源再次采取这样的方式为鸿荣源观城，能不能复刻同样的高光呢？

这里是需要打个问号的。

毕竟当年的这次商演，被视为地产营销界，效果最好的一次，有天时地利人和的加成。

旧改巨无霸

鸿荣源在深圳楼市中可以说是非常有分量的角色。

而提到旧改，大盘几乎都不得不提鸿荣源。

深圳典型的大规模旧改，鸿荣源占了不少。

摊开深圳的版图，鸿荣源操刀的旧改项目，据不完全统计就达到了数十个。

比如龙华区牛湖南片区城市更新单元、龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元、宝安沙井鸿荣源奥莱项目、龙华区大浪街道龙胜南片区城市更新单元等，主要集中在深圳的宝安区和龙华区。

其中鸿荣源观城项目体量是最大的，比鸿荣源以往开发的项目体量都要大。

鸿荣源壹城中心320万㎡、珈誉府248万㎡，壹方中心是约88万㎡。

更重要的是，不仅比鸿荣源过去的旧改项目体量大，甚至比深圳南山区的绿景白石洲和大冲网红盘华润城还要大。

华润城规划总建筑面积约280万平方米，绿景白石洲计容面积约358万平方米。

绿景白石洲开发周期预计8至10年，而鸿荣源观城规划总建面达到了约410万㎡，比白石洲的体量还大一点，预计鸿荣源观城的整体开发计划也要这么久。

所以鸿荣源观城，无论是对鸿荣源，还是深圳楼市来说，都是非常重要的一个标杆。

市场上也把这个项目誉为深圳的下一个“壹方天地”。

那么鸿荣源观城的定价就显得非常关键。

位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府卖得还可以，除了当初的营销助热，主要是因为位置、片区是深圳的热门地段，而户型的设计和得房率是当时新房中矮子里的高个。

但现在深圳的新房都在革新，户型设计也更上一层楼。

深圳建筑新规后都朝着“好房子”建设，带更多的明窗面，更多的使用空间，实用率更高等等。

鸿荣源观城的户型是否依旧拥有说服力让市场买单？

同样需要打上一个问号。

据了解，鸿荣源观城分6期开发，首推的是08地块住宅（备案名：未来平方云山府），总户数1566户，户型涵盖88-98㎡三房及108-143㎡四房。

建筑最大层数地上59/地下4层，最高约179.95米。

根据实地考察，首发的08地块已封顶，外墙工程施工中。   

根据建设规划，鸿荣源观城容积率为10.06，就算是放在深圳的众多高密度新房中，都已经是非常高了。

所以也可以看到，鸿荣源观城实地的楼栋之间的楼间距较近，而最近的楼栋间距仅约18米。

而鸿荣源观城的首推的住宅楼栋层高达58-59层，住宅包含三梯六户设计，超高层的居住密度随着入住率的提升，首先需要面对的问题就是小区的使用效率。

曾经同样是位于龙华的鸿荣源项目壹成中心花园，是典型的超高层密度大小区的代表。

随着入住率的增加，小区的电梯使用频率也随之增加，2022年鸿荣源物业曾经贴出过电梯错峰使用的倡议。   

而鸿荣源观城总层数比壹成中心的总层数高，可以想象鸿荣源观城未来住满后，社区对电梯的要求和使用效率如何。

更重要的是，由于项目处于快速开发的阶段，所以目前周边整体的城市界面是有所欠缺的。

加上项目开发周期长，那么未来入住时部分区域还在建设中，居住环境略难免有影响。

但作为体量接近1万套住宅，其中保障房超过2500套的项目，这些都不是最先面临的问题。

真正首当其冲的是新房以及二手房市场。

这么大的体量，对周边的房价来说，降会是一种压力。

虽然分批入市，但也意味着几年内片区会有持续性的新房供应。

鸿荣源珈誉府近万套，卖了将近两年，还没卖完，鸿荣源观城大概率也要卖三五年才能全部卖完。

换句话说，未来一段时间，周边的新房和二手房，需要围绕鸿荣源观城的价格去斟酌。

那么这就需要卷价格才能打开市场的接受度。

而项目分批开发，首批房源的入市，也奠定了后续分批入市的价格和基调。

定价逻辑一旦确定了后续的分批项目，也会被迫加入“卷”的队伍。

所以鸿荣源观城入市的这一枪很重要。

目前项目周边的二手房挂盘价格大约是4万—5万/平的水平。

其中，万科启城小区今年2月成交两套约70平房源，成交单价约3.4万/平；深业泰然观澜玫瑰苑去年12月及今年1月成交两套约72.8平户型，成交单价约3.4万/平。

不过，鸿荣源观城的优势也恰恰是规模大、业态齐全，靠近地铁4号线观澜站，通勤交通便利。

作者 | 飞天小女警