瑞银林镇鸿称中国房地产拐点信号显现，曾精准预言恒大“爆雷”lg...

近日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿发布中国房地产行业报告，指出在经历四年下行后，中国房地产市场拐点信号显现出现企稳早期迹象，一线和核心二线城市表现尤为明显。

低库存+高土地溢价+取消限价=市场复苏

林镇鸿表示，2025年2月二手房交易在未借助政策放松的情况下实现复苏，一线城市库存周转月数降至平均水平以下，土拍溢价上升，二手房挂牌量趋于稳定，这些现象与2014-15年周期拐点的迹象相似。自2024年年中限价措施放松后，开发商为提高产品质量、增加与周边二手房差异度，展现出更强动力。基于此，瑞银已将2025-26年新房销售预测上调7-16%，二手房销售预测上调7-10%，预计全国房价于2026年初企稳，较此前预测提前半年。

经四年供给侧调整，2024年全国300城土地出让金和新开工面积较2020年峰值下降67%。一线城市库存周转月数恢复至14个月，达15年平均水平。取消限价后，开发商更愿提高产品质量以实现高售价，且土储积极性增加。土地溢价上涨可能对附近业主价格预期产生正面影响，利好二手房挂牌量。此前，新房限价措施使有意卖房业主面临挑战，致二手房价格持续下跌，价差缩至几乎为零。如今取消限价，有助于缓解二手房挂牌压力。

在股票影响方面，预计开发商将面临两极化，因仅一线和核心二线城市企稳。相比全国性国有开发商，瑞银更看好地方性开发商，因其土储多集中于一线和核心二线城市，土储更新、成本更低，且调整更灵活。

精准预言恒大“爆雷”

值得注意的是，2017年，当全国开发商疯狂抢滩土地市场之际，林镇鸿敏锐捕捉到异常信号：在看似繁荣的扩张表象下，房企整体杠杆率竟未发生实质变化。这一反常现象促使他带领团队启动深度调研，试图揭开隐藏在表外融资背后的债务迷局。为此，瑞银实验室投入300余名专业人员，构建起覆盖全国近千个城市、跨度20年的房地产数据库，对主要房企约10000个住宅项目展开全景式扫描。

历时两年的数据挖掘显示，截至2019年6月，中国开发商的真实平均负债率已达170%，远超当时市场公开的108%数据。这份颠覆性报告揭示：当行业普遍沉浸在销售增长幻象中时，一场由2021年债务到期高峰引发的现金流危机正在酝酿。其中，恒大集团以突出的短期债务现金比率和净负债率，被列为风险最高的企业之一。

2021年1月，林镇鸿作出震惊市场的决断：将恒大股票评级下调至"卖出"，目标股价从14.50港元腰斩至6港元。彼时恒大市值仍高达470亿美元，这份看似"不合时宜"的看空报告，使其成为覆盖恒大的19家机构中唯一的"卖出"评级者。市场对此报以强烈反应，恒大集团严正声明质疑报告依据，伴随股价不降反升，林镇鸿一度沦为行业笑谈。

然而历史最终印证了研究的预见性。在评级下调20个月后，恒大陷入债务危机，股价暴跌逾90%并长期停牌，万亿商业帝国的崩塌印证了当初被忽视的预警。

房地产市场延续回稳态势

国家统计局17日公布了2月份70个大中城市房价数据。受春节假期销售淡季等因素影响，2月份各线城市房价环比总体稳中略降，但一线城市新房价格环比继续上涨。

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

58安居客研究院院长张波表示，一线城市楼市复苏并无悬念，二手房市场的波动并不会改变一线城市持续复苏的趋势。“2月一线城市二手房价格出现下降，主要表现在上海、广州成交价格下滑，缘于二手房成交结构中，中小户型成交占比环比有所提升，并且中低价位的高房龄项目成交活跃，成交的结构性原因导致房价总体上有所下滑。”

部分热点二线城市也表现出强劲复苏势头。“南京新房环比上涨0.7%持续领跑70城。截至本月，南京新房价格环比已连续4个月上涨，且连续3个月领涨，得益于低密豪宅和四代住宅项目增多，改善需求释放。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，像大连、哈尔滨、南昌、宁波等多个热点城市新房价格环比也均实现正增长。

国家统计局数据显示，1-2月商品房销售面积和销售额同比降幅较2024年全年分别收窄7.8和14.5个百分点。银河证券表示，2025年1-2月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月明显收窄，开发投资额同比降幅显著降低。楼市止跌回稳的效果或将逐渐显现，行业估值或将抬升。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。