REITs行业观察：华夏金隅智造工场REIT首单城市更新落地；汇添富九州通医药REIT填补仓储空白lg...

2025年第9周，REITs市场延续结构性分化，中证REITs（收盘）指数达839.97，同比上涨3.50%；全收益指数为1033.17，同比涨幅达11.47%。单周成交量9.40亿份、成交额40.55亿元，同比分别增长54.1%和72.85%，市场活跃度显著提升。同期，首单城市更新项目和首单医药仓储物流公募REITs的上市，标志着我国REITs市场在资产类别创新和实体经济服务能力上再进一步。

市场成交规模扩张，板块分化加剧

2025年第9周，REITs市场交易规模呈现“量价齐升”特征。单周换手率5.39%，同比提升2.08个百分点，显示资金参与意愿增强。从细分板块表现看，保障房、环保和高速公路REITs单周跌幅分别为-1.13%、-1.75%和-3.00%，而仓储物流和产业园区REITs跌幅更甚，分别为-4.82%和-4.09%。但从中期维度看，高速公路REITs近一月累计上涨2.88%，消费和仓储物流类REITs亦录得正向收益，反映资金对现金流稳定的细分领域偏好上升。

指数层面，中证REITs全收益指数年初至今累计涨幅达19.89%，跑赢同期沪深300指数6.51个百分点，凸显其长期配置价值。分析认为，债券利率中枢下行背景下，“资产荒”逻辑强化了REITs作为高分红、中低风险资产的吸引力。叠加社保和养老金入市预期，板块配置性价比有望持续提升。

产品创新突破，一级市场扩容加速

本周，华夏金隅智造工场REIT和汇添富九州通医药REIT正式上市，成为市场两大创新亮点。前者是首单城市更新类REITs项目，底层资产为北京天坛家具厂房升级改造项目，标志着城市更新领域与资本市场的深度结合；后者为首单医药仓储物流REITs，底层资产为武汉东西湖医药物流仓储项目，覆盖周边30公里内多家三甲医院，服务医疗物资高效配送需求。

一级市场持续扩容，2025年第9周共有20只REITs基金等待上市，中金中国绿发商业资产REIT和南方顺丰仓储物流REIT分别进入申报和审核通过阶段。政策层面，国务院及发改委多次发文推动REITs常态化发行，制度完善和税收优化预期为市场注入长期动能。

总结

当前REITs市场呈现“存量优化、增量突破”的双重特征，资产类型从传统基础设施向城市更新、医药物流等民生领域延伸。在政策支持与资金配置需求共振下，REITs市场有望成为盘活存量资产、服务实体经济的重要抓手。