房地产行业观察：二手房回暖加速；土地收储提振国企流动性lg...

近期房地产市场显现分化复苏特征：新房销售回归平稳，二手房市场持续回暖，地方政府专项债加速收储存量闲置土地。数据显示，二手房成交量同比增幅显著高于新房，同时土地收储政策逐步落地，或为房企现金流纾困及市场预期修复提供新动能。

一、二手房市场回暖势头强劲

需求释放驱动成交放量

二手房市场成为本轮市场回暖的核心支撑。13城二手房本周（2/8-2/14）销售面积达157.0万平，较前一周环比增长92%。当月累计销售面积同比增速达74.76%，显著高于新房市场的16.66%。这一表现与改善性需求集中释放相关，二手房凭借现房交付、价格弹性高等优势，成为购房者优先选择。

区域市场分化特征显著

从年内累计数据看，13城二手房销售面积同比增幅达20.10%，而同期27城新房仅微增1.05%。重点城市中，北京、深圳、杭州等核心区域高溢价地块成交带动市场热度回升，叠加房贷利率政策松绑，进一步刺激置换需求释放。土地监测数据显示，1月重点30城平均溢价率升至15.3%，部分城市土拍热度已接近2021年水平。

融资环境改善助力市场信心

房企融资端同步释放积极信号。1月民营房企信用债发行规模显著回升，绿城中国完成3.5亿美元无抵押债券发行，为2022年调整周期以来首次。政策端明确支持房企合理融资需求，房企现金流压力有所缓解，为二手房市场交易活跃度提升提供基础。

二、土地收储加速缓解房企流动性压力

专项债收储规模快速扩容

2月以来，广东省多地启动专项债收储闲置土地工作，总规模超180亿元。珠海市单次公示收储14宗地块，涉及金额66.4亿元，收储对象包括地方国企持有的未动工住宅用地。收储价格普遍为原出让价的80%-90%，一方面降低地方财政压力，另一方面为房企提供短期流动性补充。

收储政策传导路径逐步清晰

当前收储对象以地方国企为主，如珠海大横琴、华发集团等。随着专项债资金规模扩大，政策有望向央企及优质民企延伸。以广州为例，越秀地产通过土地调规实现地块价值重估，溢价5亿元回购收储地块并转换为住宅用地后出让，印证收储对优化土地供给结构的作用。

供需关系改善预期增强

收储政策对市场预期的影响已初步显现。以珠海为例，本轮收储削减当地未动工宅地库存达8.5%，缓解潜在供给压力。克而瑞研究显示，2024年末商品房待售面积同比增10.6%，收储政策通过减少低效土地沉淀，或推动楼市进入“去库存”与“稳价格”平衡阶段，为市场止跌回稳创造条件。

结语

当前政策组合拳正从供需两端重塑市场格局：二手房交易活跃度提升反映需求侧韧性，土地收储则从供给侧缓解房企流动性压力。未来需关注收储政策向民企传导的可行性，以及核心城市土拍热度能否向非重点区域扩散，这将决定市场复苏的持续性与覆盖面。