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新房折戟

2024-12-25 11:26:14
格隆汇
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摘要:市场正反馈

高开低走的新房,也印证了前期市场真实的心态。

新房市场接受度如何,在开盘后的第一天,也会揭晓。

价埋下伏笔

位于前海妈湾的湾啟紫荆府开盘结果出炉。

上周末开盘,320套房源,共321批客户入围,根据案场传出的去化情况来看,开盘当天卖了约168套,去化率约53%。

这意味着,湾啟紫荆府未能延续新政新房的热度。

在这之前,市场预期的是,认筹比达到了1:1,去化表现应该能到七八成。

而这样的去化成绩,还是建立在项目提前冻资,释放出约“95折”,折后总价约894万起的情况下。

还比不上光明中心的振业天境云庭第二批次去化表现。

振业天境云庭109套住宅,备案均价约4.89万/㎡,220批客户入围,开盘当天去化约8成。

但这也是前海罕见的一次去化表现。

上一次去化表现不佳的是位于前海前湾的一湾臻邸。

当初一湾臻邸是因为有竞品抢先入市,位置上距离近,价格上也相对便宜了,所以分流了一些客户。

2023年6月24日,深业云海湾共推出住宅919套住宅,备案均价约91294元/㎡,单价区间约8—10.5万/平,总价区间约900-1931万/套,意向登记批次1460批,最终成交900套,开盘当日去化率超98%,当天销售额超100亿元。

而2023年6月28日,一湾臻邸共推出645套住宅,备案均价约106661元/㎡,单价区间约9.1—11.9万/平,总价区间约901—1785万/套,意向登记批次540批,开盘当天销售约33亿元,约240套,去化率约37%。

如今看来,湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡,单价区间约9.24—11.82万/平,总价区间约949—1689万/套,即使推售的货量比较少,仅有319套,是一湾臻邸当年的一半,但也难逃去化不畅的情况。

新房的背后

湾啟紫荆府的去化结果,也折射出几个事实。

第一,市场的暖意还是很脆弱,并且经不起一丁点考验。

即使是前海这样的热门区域,市场的韧性也经不起价格的考验。

从备案价格的水平可以看到,项目的价格门槛相比过去前海的新房,高出一些。

虽然后续项目可以通过折扣的方式,把价格压下来,但意向购房者的心态也会动摇。

第二,对于存在短板的项目,手拿资金的潜在购房者,依旧很挑剔。

即使在回暖的背景下,项目的推盘心态高了起来,但购房者心态依旧保守。

第三,9月底的新政的边际效力已经出现衰减,对于原本挤压的购房需求,已经在10月以及11月集中消耗了一批。

最明显的,11月深圳新房住宅的网签量达到了8076,比2021年1月以来,任何单月的网签量都要高。

要知道,2020年—2021年深圳牛市阶段,新房住宅单月网签量超过8000套的,也就只有2021年1月。

但深圳12月,新房推售加速,开盘密集,1-23日新房网签住宅套数为5033套,而12月剩余一个星期收尾,绝大概率整个月度新房住宅网签的总量是达不到8000+套了。

第四,竞品面前,价格才是王道。

同样位于妈湾的观山海项目,258套110—116平住宅,虽然位置,地段,周边配套不如湾啟紫荆府,但备案均价约84912元/㎡,单价区间约7.14—9.55万/平,总价区间约788—1105万/套。

而项目开盘在前,在价格吹风上就已经提前透支了购房者的预期,给出9字头的价格预期。

但实际价格不仅高于9字头的预期,也远高于观山海8字头的备案均价。

而两个项目步行距离约3.3公里。

所以,湾啟紫荆府去化不及预期,也在预料之内。

不过,根据一湾臻邸的备案结果,尽管开盘的初始去化表现一般,但项目在经过五百多天的顺销期后,645套住宅,在深圳房地产信息平台上显示,仅剩1套住宅期房待售。

这就意味着,尽管湾啟紫荆府开盘去化一般,后续顺销清盘也只是时间问题。

作者 | 骑醉酒大鲨鱼

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