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人才房“冰点”

2024-08-16 14:59:26
格隆汇
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摘要:市场测温计

深圳难去化的不止普通商品房,还有曾经被打上“6折市场价”标签的人才房。

出现冰点

潮水退去,才能看清每一个新房的本质。

今年4月官方公告配售深物业御棠上府约69平两房户型7套房源,约89平方米的三房户型14套房源,配售均价为27449.68元/㎡,精装交付。

5月根据官方公告显示,和瑞府、深物业御棠上府项目住房资格审核合格的认购申请家庭共1238户,资格审核不合格的认购申请家庭共146户。

其中367户家庭申请了深物业御棠上府两房,201户家庭申请了深物业御棠上府三房。

但根据5月的选房结果公告显示,深物业御棠上府的2房户型无一家庭选房,三房户型也仅被选走一套。

按照房源选完即止的原则,也就是说五百多户家庭也无法消耗深物业御棠上府21套房源。

虽然这已经是将近3个月前的选房结果,但在各个新房的消息覆盖中,似乎被动忽略了。

这和去年8月深物业御棠上府首次配售388套房源相比,形成了鲜明的对比。

去年9月选房后项目便公布了结果,388套房源全部售罄。

但令人值得注意的是,已售罄的房源如今重新出现在今年5月的人才房配售公告中,这就说明了一个问题,21套房源被退了回来,并重新流入市场。

其中的原因无法得知,但也证明了一个事实,仅仅过去8个月,人才房就到了“冰点”阶段,曾经被市场看好,短时间售罄的房源,如今不再是“香饽饽”。

而深物业御棠上府普通商品房方面,库存似乎也处于滞销状态。

2023年6月项目获批普通商品房预售,482套房源开盘的备案均价约4.31万/㎡,建面82-115平,总价区间约334万-595万/套,已经过去434天,根据深圳房地产信息平台显示,项目还剩余462套普通商品房处于期房待售状态。

市场新趋势

曾经售罄的人才房重新配售遇冷,除了自身项目的位置、配套、交通等因素外,市场的价格调整是主要原因。

就深圳新房市场而言,普通商品房的价格已经随市场有了很大的调整。

除了一些网红楼盘或者地段还不错的项目,基本上很难找得到不打折的新房。

深圳有些新房,为了尽快出货,不仅推出各种低价的工抵房,甚至连折扣下限也已经悄悄突破85折。

比如位于南山的汉园茗院,备案均价约7.18万/平,开盘110平户型85折,并且送装修和家电;万科未来之光19栋加推,备案均价约8.38万/平,据了解释市场上也出现了“开盘折扣85折,再总价减20万”的消息。

据不完全统计,截至7月底,深圳明面上项目促销综合折扣喊出“85折”的在售项目已经超过了四成。

若房企再配合一些实物的赠送活动或者高佣金转介,最低折扣接近7折的项目也不乏其中。

但人才房或者安居房,由于定价规则约束,参照的是商品房市场的备案价,若加上未来取得上市交易资格还需补缴部分价差,这就导致人才房或者安居房不再具备价格优势。

但更重要的是,楼市预期已经调整,出现了新趋势。

一是新房不再限价趋势。

今年不少地方已经取消了新房限价,如沈阳、郑州、兰州等省会城市已经明确不再对新建商品房销售价格进行指导,其他一些综合实力不错的二三线城市如阳江、珠海、芜湖等,也已经进行了新房限价政策的优化。

虽然深圳作为楼市最后的堡垒,还未对新房限价有实质性的调整,但去年就已经在土地的招挂拍阶段优化了新房售价,对于是否会跟进其他城市做法,只是时间上的问题。

比如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等,还有一系列的优化方式可选择。

而且深圳新房若备案时间间隔超过一年,可以按照定价指导流程重新申请备案价格审批。

所以,把新房定价还给市场,也是迟早的问题。

二是鼓励住房租赁趋势。

对于楼市的另一发展趋势,央行给出了定调。

央行的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中出现一个专栏,明确“支持住房租赁产业可持续发展”。

2024年第二季度中国货币政策执行报告

这就意味着,住房租赁已经成为房地产新发展模式的重要一环。

并且央行的报告中也给出一个明确的结论——相较于既定的购房成本,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上。

2024年第二季度中国货币政策执行报告

而根据央行的这份报告显示,有市场机构测算,未来我国有租房需求的人口超 2 亿人,市场潜力较大。

2024年第二季度中国货币政策执行报告

这也为住房租赁产业可持续性商业模式奠定了巨大的基础。

所以在未来租房时代的基调已经确定的情况下,对于本身聚焦纯粹住房群体而言,预期也会随之扭转,由原来的买房解决居住需求转变为租房解决居住需求。

那么,本身已经没有市场折扣优势的人才房/安居房,也就很难再打动持币观望的购房群体。

作者 | 飞天小女警

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