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一线楼市杀手锏

2024-08-08 15:39:26
格隆汇
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摘要:等等党福利

有几个特别的信号,一线楼市似乎正在筑底。

广州的“杀手锏”

短短两三天,似乎又见证了楼市的里程碑。

一线城市买房送户口,冲上热搜。

广州花都区住建局官宣,只要在花都买房,就送人才户口,孩子在花都上学一律按区政策照顾入学。

买房就是为了能让孩子从小接受更好的教育。

但实际上,花都的户口并不值钱,落户并不难。

去年广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法》(以下简称《办法》)意见的通告就显示,只需要28岁以下的大专学历交满1年的社保就可以落户花都。

本地上学也并不困难,花都好的公立小学,学位不算紧张。

还要注意的是,享受的是“准户口”待遇,必须购买的是新房,这和大家认知中真正的落户相比,就还是有差距。

而花都区人才绿卡,本来就是给非户籍人员买房准备的绿色通道,获得“花卡”后的待遇是买房和上学。

所以这一条买房送人才户口的政策,可以说是聊胜于无的政策。

花都这次真正的杀手锏是鼓励“价保无忧”。

这是很多人所忽略的。

花都的这次政策,大概率有智多星帮忙了。

保价就相当于说,后面开发商降价了,咱前期买的业主可以不用担心,也不需要手牵手冲售楼部了,直接开发商就给补差价。

这完完全全保护了大家“买涨不买跌”的心理,妥妥的无风险套利。

而这样的政策,在这之前大概率是要被喊停的,属于规则之外的擦边。

现在真真正正切中新房的要害,实在高。

要知道,根据贝壳新房上的信息,整个花都楼市目前在售的楼盘高达47个,而据中指研究院统计数据,2024年1-7月,花都区一手住宅(含普通住宅、花园洋房、别墅)成交套数为3655套,在全市所有行政区中排名第五。

而花都本地的新房市场,主要是本地客群为主,由于距离和交通原因,很少人会选择居住在花都通勤跨区到越秀、海珠、天河这些地方上班。

这就意味着,花都几乎很难有广州核心区域工作的刚需客群外溢。

所以,花都的市场急需托市大手。

现在,又送学位,又送房票还打包票“只赚不亏”,支持以小换大,这样的买房政策,不说心里踏实,至少氛围是烘托到位了。

上海的“杀手锏”

和广州楼市冷清不太一样的是上海土拍热。

今天(8月7日)上海地王冲上热搜。

位于上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块拍出地王价,经历72轮竞价,绿城以48.05亿元斩获地块,成交楼面价131045元/平方米,溢价率30%,直接打破2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(楼面价10万元/平)

而拿下地块的绿城,未来开盘定价需要约16.5万元/㎡才能保本,定价约18.3万元/㎡利润率才能达到约5%。

当前上海新房备案均价的天花板约为17.8万元/㎡,这就意味着,该宗地未来诞生的新房将极有可能刷新这个上限。

而地王诞生,受益的自然是周边一二手房的业主。

天花板价格上浮带来的是各个小区的价格上限水涨船高。

2020年徐汇滨江融创壹号院备案均价约11.5万/㎡;

2021年尚海湾二期备案均价约12.5万/㎡;

2022年御江廷备案均价约13.1万/㎡;

2023年/2024年汇元玺备案均价约13.1万/㎡;

今年4月香港置地启元80套大户型房源备案均价约17.8万元/㎡,6月中海领邸·玖序备案均价约14.6万/㎡。

所以对于今年6月前选择了徐汇滨江豪宅的业主来说,便有了“倒挂”的底气。

如今四个一线城市,上海表现出的韧性最强。

最明显的,上海上半年,上海豪宅市场再度成为市场焦点。

不仅豪宅成交扎眼,就连豪宅新房也占据市场的焦点。

比如套均4000万位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里512套住宅,700多名富豪选房,当日去化约98%。

根据克而瑞数据显示,2024年上半年,上海楼市共售出3972套豪宅,总成交金额超过1000亿元。其中,总价超过3000万的豪宅成交了1544套,是去年全年成交量的1.6倍,创下了近十年来的新高。

就连6、7月,上海二手房在政策的加持下,达到两万多套,比15000套枯荣线高出不少。

很明显市场企稳的程度,是其他几个一线城市看不到的。

所以,地价刷新,再次证明了上海楼市强劲的活力。

深圳的“杀手锏”

广州通过送户口,刺激新房去化,上海通过土拍托起了市场氛围,而深圳则选择了通过收储消耗库存。

刚刚(8月7日),深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》,将在深圳市范围内收购商品住宅、公寓、宿舍用作保障房。

具体范围:深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)

征集要求:1、位置合适;2、户型面积合适(65㎡以下);3、生活便利;4、手续齐全,可贷款。

这对滞销的住宅、公寓、宿舍类房源,都是直接的利好。

可以消耗深圳商品房库存,也能尽快完成深圳保障性住房供应的计划,一石二鸟。

惠州、河南新乡已经发布了征集公告,深圳相对而言动作都已经算慢了。

可能有人会说,符合条件的房源并不多,因为不仅要符合整栋或整单元未售、可实现封闭管理,还要交通便利,房源面积小于65平的。

实际上,留意深圳整体的新房情况就会发现,符合条件的还真不少。

根据深圳房地产信息平台显示——

位于南山中心的恒裕柏悦湾(公寓)获批预售628天,1栋3单元以及四单元的主力户型都是约42.3或42.4平的房源,两个单元除了顶楼48层的4套大户型已签认购书,其余房源均是期房待售状态。

比如南山区位于西丽的丹华公馆(宿舍)获批预售已经687天,6栋B座、7栋整座所有房源处于期房待售状态,面积全是约56平;

比如宝安松岗的金信中心公寓(宿舍),获批预售472天,1栋1单元有房源处于期房待售状,而户型面积约48.8平及38.2平;

比如位于大鹏的彭年善玥名都(宿舍),获批预售604天,500套房源一套都未售出。

这还仅仅是宿舍属性的住宅。

一般情况下,深圳的公寓由于设计以及市场需求,65平以下面积的房源也不少,所以如果包括公寓类房源,相信还有更多符合安居集团征集条件的房源。

所以,征集的重点不在于是否存在能够满足条件的项目,而是开发商参与征集的意愿。

因为征集遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则,就意味着开发商与安居集团需要平衡价格。

征集的价格太高,安居集团征集成本压力大,太低则开发商覆盖不了过去的开发运营成本。

至于部分业主,若选择的项目存在65平以下房源,且项目销售不畅的,则需要留意了。因为若项目参与征集,那么原本纯住宅或者纯公寓项目,则有可能变成住宅/公寓/+保障房组合。

但无论从哪个角度看,都直接利好在等待保障性住房的群体。

征集的房源基本处于交通便利、配套设施齐全、贴近区域发展的核心片区,生活便利,这样的房子,未来谁不心动?

作者 | 飞天小女警

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