今日上午,国家统计局公布了6月经济数据,其中,1—6月份,新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%,其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%:
从降幅来看,6月的情况有所好转。
结合此前中指院公布的6月销售数据,部分百强房企6月销售额出现环比增长的趋势,显示出在各类地产刺激政策之下,房地产有所企稳:
但是从房地产库存来看,截止今年6月,全国商品房住宅待售面积达到了3.83亿平方米,接近了2015年库存巅峰:
回顾上一轮房地产去库存政策,主要有以下几种:
(1)大幅降准降息。2015年5次降息,累计降低利率1.25个百分点,4次降准,一次定向降准,释放了流动性。
(2)首付比例大幅下调。2015年3月30日(被称为330新政)二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日(被称为930新政)将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日,同时对首套房和二套房首付比例进行调整,首套房最低首付比例降至20%,二套房首付比例进一步由40%降至30%。
(3)财税大力支持。2015年3月30日,二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日,契税和营业税同时调整,重点针对二套房,面积为90平方米及以下的,契税由3%下降至1%;面积为90平方米以上的,契税由3%下降至2%。营业税方面,购买2年及以上住房对外销售的,非普通住宅由差额征收改为免征。
如今来看,本轮房地产救市政策也遵循了上次特征,但这次救市,或难以达到预期。
关键点在于2015年去库存时,居民杠杆率在36%,而目前,该项指标达到了64%,参考日本,其上世纪90年代房地产泡沫破裂时,也不过在70%:
因此,居民端很难在政策刺激下加杠杆买房!
大坏境不佳,必然会出清一批房地产企业,比如碧桂园,今年6月的销售面积只有40万平方米,接近今年春节时的销量,并未在各类刺激政策之下有所起色:
不过从龙头房企万科来看,最近几个月的销售额已经企稳:
考虑到房地产是各国的经济支柱,纵使泡沫破裂,也会有正常的更新换代需求,维持一定的销量问题不大,但指望救市带来牛市,估计没戏了! $万科企业(02202)$ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$ $保利物业(06049)$