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注意,不寻常的新房出现

2024-06-05 20:37:52
格隆汇
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摘要:救龙华库存,价格是关键

5月深圳楼市迎来了转折点。

进入6月后,深圳新房也即将进入下一轮的供应节奏。

预计包括荔源雅苑、中海深湾玖序、阅臻府、深业上城学府、塘城壹号花园5个项目。

其中位于龙华上塘的塘城壹号花园供应量最多,总套数预计有一千多套。

目前,这个项目已经开放样板间蓄客,作为涅槃重生的旧改项目,到底如何抉择?

龙华目前在售的项目总库存已经超过1.1万套,是深圳各区中库存最多的区域。

这两年顺应市场的变化,更是把“压箱底”的项目拿出来,从深圳北到红山板块,从上塘到龙华中心都有可选择的范围。

如今位于龙华上塘的塘城壹号花园即将入市,进一步弥补了上塘板块近18个月来新房供应的空白。

塘城壹号花园作为原恒大岳盟旧改项目,经历了一系列的变动后,如今已经易主背后有深圳人才安居集团、深业集团、特区建工以及万科影子的安居建业,并由安居建业全操盘。

根据项目规划,原恒大岳盟旧改项目包含3个地块,分别为02/04/05地块,住宅总套数为住宅1382户、保障性住房为600户。

即将入市的是05地块,总户数为1038套。

目前,项目的建设进度已经出地面十几层高,外立面也慢慢在装修。

(塘城壹号花园)

市场上流出的户型及面积段,有67㎡2房1卫,87㎡3房2卫,96㎡3房2卫,117-125㎡4房2卫户型,预计2026年12月31日前,精装交付。

综合来看,项目既有产品、地段、配套上的优势,也有无法避免的现实短板。

优势是,项目处于6号线上芬站地铁口,距离4号线上塘站300米左右,轨道交通非常便利,能够快速通达福田、光明、罗湖等区域,从位置上来看还算可以。

(上芬站)

周边的商业配套也丰富。步行约550米就是AT MALL上塘荟,一站地铁就是红山六九七九,加上项目周边还有不少小区底商,休闲娱乐消费都非常方便。

(上塘荟)

(红山六九七九)

像文体公园、图书馆、艺术馆这样的优质配套,也在自驾10分钟左右车程范围内。

(龙华体育馆)

(龙华简上体育综合体,距离项目步行约1公里)

教育配套也充足。楼下就是配套幼儿园,一路之隔就是华中师范大学附属深圳龙华分校,除此以外,周边还有和平实验小学、高峰学校等多所学校。

而在车位紧缺的深圳,项目车位充足,机动车位达到1386个,车位比超过1:1。

更值得关注的是,项目最小的户型是67平,对打算上车的刚需会比较友好。

所以是符合市场共识的刚需或者改善项目。

但同时无法忽视的是,项目的一些因素需要根据自身情况做参考。

首先,追求居住舒适感的群体,就很难忽视已经去到11.4的容积率指标

这即使容积率不低的深圳新房当中也属于是比较少见的,影响的结果就是间接导致楼栋的距离较近和空间感较弱。

这点,未来项目交付后,对比周边的二手房小区,相信可以感受得到显的差距

其次项目没有地面花园,只有屋顶花园,住家休闲活动范围有一定的局限性。

而由于近距离靠近地铁口,地面线路的轨道多少也会带有一些噪音。

再加上,周边的小区基本是超高层,视野景观上,一些户型估计没有什么体验可言。

除此以外,由于项目计划交付时间到2026年年底,占用个人的资金成本也更高。

如果着急入住的群体,怕是会等不及。

对于一个吹风入市的项目来说,除了地段、配套、产品,市场最关心的就是价格了。

因为价格决定一个项目最真实的性价比。

作为旧改盘活的项目,塘城壹号花园的价格如何对市场而言,接下来会非常吸引市场的注意。

一方面,项目入市后将会是深圳5月新政后入市的新房,会成为上塘片区对新政效果检验的项目。因为龙华已经成为深圳5.06新政限购松绑的区域。

另一方面,项目一路之隔就是龙华金茂府,约500米处就是中海汇德里,这两个小区都是片区内的网红盘,开盘价前者约10.3万/㎡,后者约7.5万/㎡,而二手房中海锦城低价挂盘的房源也就是6.4万-7.8万/㎡为主。

如果项目入市后,和这两个网红盘的价格差距明显,将会对整个片区价格体系重塑有一定的里程碑式意义。

因为以项目当前的阶段而言,市场处于低位收缩状态,龙华又是库存大区,所以定价非常考验开发商的策略。

如果以过去金茂府、中海汇德里的价格作为参考,必然很难打动眼下的购房者,因为深圳的新房价格已经不是两三年前的价格了。

但如果以二手房的挂盘价为参考,价格区间选择在6万—7万/平,同样也有压力。

因为无论是地段优势还是价格优势,都竞争不过红山片区和北站片区的新房。

而红山、北站的新房价格段位已经拉到7万-8万/平的水平,算上市场折扣,6字头已经不稀奇。

今年2月项目曾辟谣过市场上吹风的价格——“单价低至5万”“塘城壹号花园项目一套总价400万左右”的消息。

而项目又是安居建议首个全操盘的项目,所以怎么合理定价,将会成为决定塘城壹号花园能否真正涅槃成功的关键。

作者 | 骑猪英雄

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