中指研究院：全力“保交房”，预计配套政策将继续完善，特别是资金支持有望加快落位lg...

2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。同日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，请住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。

对此，中指研究院解读认为：

1. 落实中央政治局会议部署，继续强调房地产重要性

本次视频会议强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”，房地产重要性突出，房地产关系人民群众切身利益，新房交付问题、住房保障问题等都是人民群众关心的重要内容，需要更多、更有力政策给予支持解决；房地产关系经济社会发展大局，面对复杂多变的国内外环境，我国经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战，当下房地产市场稳定才能更好地稳定宏观经济。

2. 全力“保交房”，预计配套政策将继续完善，特别是资金支持有望加快落位

本次视频会议提到“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”，下午吹风会上住建部董部长亦再次强调“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险”。“保交房”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付，因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。

另外，城市房地产融资协调机制加快建立，本次吹风会上住建部明确“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’，商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满足在建项目合理融资需求”，会上金融监管总局公布数据，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，未来随着项目“白名单”深入推进，资金有望加速落地，进一步推动项目开发建设。

3. 消化存量房产，预计地方收购房企已建成未出售项目节奏将加快

4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房地产政策指明方向，短期政策或聚焦在“去库存”。

针对去库存，本次视频会议和吹风会重点提到两种类型：

一类是消化存量土地，会议指出“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。此前自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。本次吹风会上自然资源部刘部长指出“主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度”，会议强调结合实际情况，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。同时也提到发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。针对资金支持，刘部长提到“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”，也可以享受保障性住房税收优惠政策等。

另一类是消化存量商品房，视频会议指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，并明确所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房（以下称为“收新改租”）。根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“收新改租”的相关实践。“收新改租”对于消化存量房产的作用更为直接，但对国资平台的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。本次会议后，预计将有更多配套政策跟进，“收新改租”或得到更多政策支持。

结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。本次会议也明确提出“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房”。

保租房方面，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复，但相比“纳保”筹集的方式，国企收购存量房产转化为保租房需要增量资金支持。配售型保障房方面，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时也可以避免新的保障房供应压力。