“政府收储存量房”是否可行？近期地方政策已“有迹可循”，券商：操作层面面临三大现实问题，更适合在右侧进行交易lg...

近期，市场对于政府成立统一平台、在全国范围内进行地产收储的政策讨论不断升温。今日房地产股异动拉升，据券商中国报道，有市场消息称，关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。

东吴宏观认为，在调控地产结构性供需失衡的过程中，要较为“无痛”地解决出清问题，政府花真金白银、补足缺失的需求、降低库存是关键的一环。政策的必要性无需多言，关键是何时、以什么方式、多大规模来采取措施。

收储存量房的可行性究竟有多高？

据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。

据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

住房“收储”近期地方政策已“有迹可循”

自4月初郑州打响住房以旧换新政策落实“第一枪”以来，多城地产商贷、限购宽松进入政策密集期，“收储”的线索与轮廓也逐渐“浮出水面”：一是收购的存量房可能用于保障房项目，达到政策组合联动效果；二是推进“以旧换新”离不开按揭利率、限购解绑解决堵点，后续可能会看到更多核心二线城市甚至一线城市加入宽松行列。

值得注意的是，郑州“试点”后，副总理快速在当地开展调研，且一线城市中深圳也首个响应，可能意味着住房“以旧换新”已按下加速键，不排除节后推广在更多城市的可能。

海外经验“启示录”：美国政府的“花钱”始于特殊的经济背景。美国政府并没有专门的收购存量地产的机制。然而在特定背景下，政府或政府支持的机构通过抵押抵债、住房援助计划、城市更新项目或私有部门投资进行收购或处理存量地产，以应对房地产市场面临的挑战。

尤其值得关注的是2008年，在美联储连续“暴力”加息后，美国房地产泡沫被刺破，美国两大房地产抵押贷款巨头房利美和房地美(以下简称两房)面临巨额亏损700余亿美元，最终不得不接受政府注资并被接管。

稳定房贷市场来稳定地产需求。美国财政部通过购买两房公司的债务、注资等方式来帮助应对资产负债问题和保持流动性，其援助资金近2000亿美元。不过作为协议的一部分，两房必须向财政部支付10%的利息。金融危机后的10周年，两房共向财政部缴纳了2797亿美元，不仅已还清当初财政部的救援资金，还让财政部利润超800亿美元。

日本则采用“公营住宅”的模式来收购存量住房。“公营住宅”起源于上世纪50年代，是指国家通过与地方政府进行合作，筹集满足基本生活需求的住宅，并将其以降低的租金出租给中低收入所得者，用于解决住房供应不足的问题。本质上，日本的“公营住宅”模式与我国的保租房制度相类似。

“公营住宅”制度有效解决了日本城市化发展过程中的住房短缺问题。自1951年成立以来，随着经济的高速增长以及劳动力向都市圈的大量迁移，“公营住宅”建设规模急剧上升，到1970年代达到峰值，后续规模逐步退坡。

“公营住宅”筹集方式从新建向租赁和购买的转变可为当前我国地产去库存提供借鉴。“公营住宅”的建设最初以新建为主，但随着住宅库存的不断累积，以及日本泡沫破裂，房地产和经济受到巨大影响，新建住宅户数开始大幅减少。因此1996年后公营住宅法被大幅修改，引入了通过“租借和买入民间住宅”这一方式转租给低收入者，一定程度上有利于刺激经济和房地产去库存。

政府收储面临三大现实问题

反观国内，东吴宏观指出，政府收储面临的三大现实问题是钱从哪来，要多少钱以及是否可持续（可盈利）。

钱从哪来？中央财政可能是终极答案。以郑州模式为例，通过政府平台收购二手房、撬动新房的模式确实颇具新意，但是在地方化债的大背景下，从哪获得收购二手房的“启动资金”是急需解答的现实问题——从银行或者央行获得资金可能都意味着地方政府要被迫加杠杆；同时考虑到央地之间“因城”协调的复杂性，可能由中央政府成立统一的平台是比较快捷和现实的选项。

钱的压力可能有点大。在当前每月新建商品房住宅平均销售面积为 0.79亿平方米、库销比为5.4月的情况下，若我们以2018年的库销比为参考，那么目前还有2.57亿平方米的商品房住宅库存需要处理。假设收储的市场价折价为 50%-80%，同时住宅市场价为9778元/平方米，以此测算收储的资金规模，最后通过计算不同情形下的平均数，我们预计此次收储的资金规模下限约为1.9万亿元。当然，该预测值为总体规模、体量偏大，在财政资金比较有限的情况下，资金流入收储的速度可能偏缓一些。

政府收储，可能并不适用所有城市。从政府角度来看，这项住房“投资”的最基准情景是收益大于成本：收益可以简单地用各城的租金回报率代表，而成本则在PSL利率水平附近。从2023年末数据可看出，考虑缴税以及政府从市场收购房屋的折价后，大部分一线城市、部分核心二线城市的租金回报率相较PSL利率并不具有吸引力，而包括郑州、昆明、贵阳在内的非头部二线城市相较PSL利率“性价比”更高，可能会是接下来“以旧换新”可行域。

天风宏观分析，尽管政府对存量住房进行收储确实有望从根源上缓解地产的下行压力，但是从地产调控思路的转变到取得实质性效果之间，仍然有较长的路要走，至少需要中央政府大规模举债并承担可能出现的损失。

天风宏观强调，地产收储是一件低胜率、高赔率事件。此类事件一旦发生，右侧的空间可能较大，因此更适合在右侧进行交易，而不是提前在左侧博弈。对拐点的判断可能至少需要先看到中央政府释放将直接参与地产收储的明确信号。