全球数字财富领导者

重磅,官方鼓励买郊区

2024-05-07 11:46:12
格隆汇
格隆汇
关注
0
0
获赞
粉丝
喜欢 0 0收藏举报
— 分享 —
摘要:最精准的一次组合拳

终于,深圳楼市飘了将近一个星期的消息落地。

刚刚,深圳发布住房最新通知,将分区优化住房限购政策——

1、非深户限购1套,除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外,社保/个税年限要求由3年调整为1年。

2、深户二胎家庭,除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外,可买第三套。

3、成立满1年、在深圳纳税达100万元、员工超过10人的公司,除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外,可以以公司名义买房。

4、鼓励以旧换新,以旧换新的法人单位不受限购限制。

很明显,这次政策的核心是精准去库存,并且极力鼓励大家买郊区。

实际上,早在一个星期前,深圳放开限购的小作文就已经满天飞。

传闻提到,五一之后深圳将实施除福田和南山其他区域将取消限购 并且取消5年的增值税,满三年即可免。

现在来看,五一后推出政策倒是坐实了,但明显远低于市场预期。

不仅没能完全取消限购,也没有任何关于取消增值税的细节。

但从政策的逻辑来看,实际上也恰恰证明了深圳楼市的韧性以及决心。

韧性的表现在于,深圳楼市4月表现还不错。

4月深圳二手房成交冲破4000套大关,二手房成交总量为4924套。

其中二手住宅成交4171套,创近三年的成交量新高。而2021年4月深圳二手住宅成交套数为4877套。

并且这个五一假期,不少新房也纷纷发出喜报,比如小长假首天劲销十几套,整个五一劲销几十套等。

至于决心则是去库存,核心逻辑是防止楼市大落,避免踩踏式离场。

4月29日自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,明确表示对去化周期超过36个月的暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气将去化周期降至36个月以下;

去化周期在18个月—36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

并且还下定了硬性KPI,各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据要按季度动态更新。

也就是说每个季度都必须上报最新的去库存数据。

所以结合国家资源部的要求,很明显深圳的这次放松限购,所有核心都是围绕库存出发。

一是新政并不涉及任何鼓励和促进二手房交易的政策,二是所有细节的指向都是鼓励再买一套,甚至不限套数地鼓励公司购买住宅解决员工住房,不受限购限制地以旧房换新。

目前深圳各区的存量新房已经达到59781套,按照月均网签2845套,平均去化周期已经达到21个月,整体的去化周期创历史新高。

而各个区的库存和网签速度并不一样,根据数据测算光明、盐田、坪山、大鹏的去化周期已经超过36个月。

面对如此明显的库存周期,这还是深圳过去两年在不断促销打折,甚至以备案价85折开盘的情况下。

所以,对深圳而言,当下最迫切的任务并不是促进二手房的交易流动性,而是加快速度去新房库存,让开发商快速卖房。

而这也是有史以来,深圳去库存最精准的一次组合拳。

这样的政策,积极的一面除了能够加快新房消化,更重要的是给购房者提供了足够的信号方向——刚需区域的开发商终于可以不用踩踏式卖房了。

因为能买房的名额增加以后,看房的人也会增加,新房去库存可以进一步加快,那么开发商便有可能趁这样的时机收回折扣。

另一方面,深圳楼市很大概率会出现更明显的反弹趋势。

因为就目前来看,深圳楼市的长效机制已经启动。

短期看政策,中期看土地,长期看人口,影响深圳楼市的三大因素已经具备。

短期政策方面,深圳限购松绑已经是趋势。

中期土地方面,深圳减少土地供应,放缓供应节奏将会是趋势。

对深圳而言,2023年深圳土地成交66宗,较去年同期有所减少,成交金额402.8亿,创近十年来新低。

那么结合国家资源部的供地通知,深圳接下来入市的新楼盘会减少,至少要等到目前300多个新楼盘卖得差不多才会加大住宅用地供应。

这就意味着,深圳的存量新房接下来会重新进入到“卖一套会少一套”的阶段。

那么二手房也会形成一个正向的循环,挂盘的房源也会随之减少,房价也会慢慢趋于稳定。

但这个过程,是潜移默化的,并不会一下子就能体现出来。

最后就是人口趋势方面。

根据深圳长期人口集中的趋势,2023年深圳常住人口再次新增12.6万,这就意味着深圳依旧是人口流向的高地。

所以,深圳的机会依旧存在。

若再结合公司、机构、企事业单位、社会组织收储房子,对去库存而言,这将会是一箭多雕的政策。

那么,对有些人来说,当下有可能就是适合看房的时候了。

因为就目前而言,已经不少二手小区的价格已经回归到2016年的位置。

有业主在社交平台上坦言自己的房子就是2016年的价格。

无论是价格,还是时间节点,都相对有利。

作者 | 骑猪英雄

敬告读者:本文为转载发布,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。FX168财经仅提供信息发布平台,文章或有细微删改。
go