住房需求规模稳定，重点30城一二手房总量增13%lg...

来源：丁祖昱评楼市

2023年，一二手房成交数据释放出一个重要的增长信号。

CRIC数据显示，去年全年重点30城一二手房成交总量为3.43亿平方米，同比增长13%。

这个增长信号意味着，中国房地产行业住房需求规模总体稳定。

经历了2023年的筑底调整，2024年楼市还将继续筑底，一个趋势是，未来行业总规模趋稳。预计到2026年商品住宅成交规模将稳定在8.3亿平米左右。

过去，市场普遍关注一手房成交情况，实际上当前购房群体中，一二手房同样重要。

CRIC数据显示，重点30个城市去年全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米，同比增长13%。其中，一手房成交16135万平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高。

纵观近年来重点30个城市一二手房成交变化，2018年至2021年一直保持逐年增长趋势，一二手房成交规模维持4亿平方米左右，至2021年达到近几年峰值，全年一二手房成交规模达到4.3亿平方米。2022年行情“急转直下”，全年一二手房成交规模仅为3亿平方米，较2021年下降了29.2%。

进入2023年以来，市场整体回暖持续性不足，并延续筑底，一二手房成交规模较2022年出现明显提升，同比增13%，整体需求仍然稳定，但相较于2020年和2021年，总量稍有下行。

深度分化已成为当前楼市的典型特征。

二手房凭借交付安全性和低价抛售，整体成交韧性好于新房。

具体来看，重点30城一手房成交面积为1.61亿平方米，同比减少3.3%。这一数字在2021年时是2.55亿平方米。

实际上，在2018年至2021年一手房成交面积基本维持在2.3亿平方米以上，至2022年行情低迷，一手房成交面积下滑至1.66亿平方米，至2023年市场继续筑底。

重点30城二手房成交规模达到1.81亿平方米，同比增33%。二手房成交规模创新高。

2023年，二手房月度成交呈脉冲式复苏走势。第一轮强复苏出现在2-4月，受春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响，2月二手房成交便显现出强势复苏势头，30城成交面积同比倍增，3月成交保持快增，并创下近3年单月新高。9月以来开启第二轮复苏行情，认房不认贷等政策刺激下，二手房成交持续稳步回升，但复苏动能弱于第一轮。

具体城市来看，重点30城中仅厦门、大连和宝鸡三个城市累计成交同比为负增长，其余城市二手房成交同比均为正，深圳、合肥、清远、北海等7个城市累计同比增幅均在60%以上。

从市场份额来看，2023年二手房首次超过了一手房占比，重点30城二手房成交占比达到了53%，其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在60%以上。

实际上，一手房市场份额在2022年时较2021年下滑了5个百分点，在此之前，一手房市场份额基本维持在六成左右。2023年二手房市场韧性凸显，份额较去年增加8个百分点至53%。

2024年，二手韧性强于新房的态势还将延续，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，居民购买力透支、消费降级，倒逼客户转战二手，持续分流新房客户。

房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。预计2023年全国新房成交规模在10亿平方米左右。

2024年成交总量规模预期延续筑底，大概率将延续脉冲式复苏。其中，一线城市成交热度延续，成交面积稳中微降，二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏，三四线城市成交规模将延续筑底行情，多数城市已下挫至成交底部，降无可降，内需型强三线城市尚能维持市场热度。

整体来看，未来房地产市场总规模趋稳。随着价格恢复理性、在新房交付风险出清后，全国一手房成交占比仍有望维持在六成。预计到2026年商品住宅成交规模将稳定在8.3亿平米左右。

若加上保障房及二手房等，整个中国楼市未来的规模总量将维持在16亿到18亿左右，房地产市场仍然是一个相当大的市场。

楼市的深度调整还将继续。

预计2024年房地产市场成交总量仍将回落，继续筑底，全年走势大概率延续脉冲式、波动式修复的主旋律，值得关注的是，二手韧性好于新房的态势还将延续，居民购买力透支、消费降级的情况下，二手房还将持续分流新房客户。

在房地产市场筑底调整阶段，仍然有一些重要的积极信号值得被行业看到，一二手总需求筑底回稳，未来行业的持续发展仍然有较强的需求支撑。