为什么说REIT被低估了？lg...

很有意思！有外国分析师称，REIT在2024年的回报率将超过大多数股票。一起来看看他的逻辑。

作者：Jussi Askola

REIT的股价在过去一个月内下跌了10%，因此它们的估值水平已经达到了自大规模金融危机以来未曾见过的水平：

来源：Principal Asset Management

这张图表特别有趣，因为它比较了REITs与股票的估值。它清楚地显示，市场似乎认为REIT对利率的敏感性要远远大于普通股票。

随着利率上升，REIT股价大跌...但标普500 ETF为代表的普通股几乎没有受到影响：

来源：YCharts

分析师认为这是一个明显的市场效率低下的案例。

这将意味着只有REIT使用债务，只有REIT的现金流应该按照现在更高的利率进行贴现。

事实上，几乎所有公司在它们的资产负债表上都使用一些债务，所有估值模型的贴现率都应该上调。

事实上，分析师甚至会认为REIT受到的影响应该比大多数股票小得多，因为REIT使用的债务很少，平均贷款价值比（LTV）仅为30%，而且债务到期日很长，因为它们是由房地产担保的。相比之下，普通公司通常会使用更多的债务，它们的债务到期日远没有那么长。

此外，值得记住，利率之所以上涨，是因为通货膨胀失控。而哪些公司最受益于通货膨胀呢？那就是像REIT这样的实物资产重公司，这解释了为什么它们的现金流和股息支付在股价崩溃的情况下仍在持续增加。

来源：NAREIT

最后，也许最重要的是，大多数股票，尤其是成长股，具有更长的现金流期限，因此，利率上升对它们的影响应该更大。典型的科技股可能今天并没有太多利润，但它们预计将迅速增长并在将来某个时候获得可观的利润。这些遥远的利润现在应该因为货币时间价值而不那么有价值。更高的贴现率将对第10年的利润产生更大的影响，而不是第1年的利润。

现在解释一下，为什么产生大量利润的REITs的估值下降得比那些预计将来会获得可观利润的科技股要多。

这是没有道理的，而且甚至有证据支持这一观点。

历史上，在大多数上升利率时期，REITs的表现远远好于其他股票，并获得了强劲的正收益，如下图所示：

来源：Cohen & Steers

但这一次，REITs崩溃得好像这一切都不重要：

来源：YCharts

即使像Realty Income、Crown Castle和Alexandria Real Estate这样的蓝筹股也崩溃了。尽管它们拥有坚实的BBB+/A-评级资产负债表和不断增长的现金流：

来源：YCharts

分析师认为市场弄错了。

绝大多数市场参与者似乎认为REITs对利率的敏感性远远大于它们实际上的敏感性，而这种叙述以非常强烈的方式自我实现。

但这不仅仅是REITs。似乎所有具有股息的东西都崩溃了，好像支付股息意味着企业应该因为利率上升而突然贬值.

事实上，股息只是一项资本分配决策，不应该对公司的估值产生如此大的影响。

这里似乎发生的事情是，支付股息的股票受到更大的冲击，不是因为它们的基本面，而是因为它们的投资者群体更加注重收入。

当利率较低时，他们在最近几年购买了很多这些股票，将其作为债券替代品，但一有机会，他们就卖掉了这些股票，而不管它们的基本面，并将资本重新配置到现在提供有吸引力收益的债券中。

另一方面，成长股没有经历同样的抛售，因为它们的投资者群体不关注收入，所以他们对利率的关注远远不如其他股票。

因此，分析师认为REITs现在被大幅低估，尽管大多数成长股已经被高估，这在下图中完美体现：

来源：Principal Asset Management

这张图是由Principal Asset Management制作的，他们是全球最大的投资公司之一。他们解释道：

“与房地产的负面新闻头条相比，今天倾向于支持REITs似乎有些与众不同，但REIT市场对这些挑战已经有了很好的了解。当情绪再次转向并且相对估值太便宜以至于无法忽视时，REITs可能会迎来潜在的强劲资金流入。毕竟，潜在的买家数量每天都在比剩下的卖家多得多。”

更进一步地说，分析师认为这是十年一遇的机会，通过投资于REITs，可以获得丰厚的回报。

上一次它们如此便宜是在2009年金融危机后，然后在接下来的两年恢复了：

来源：YCHARTS

今天，REITs再次大幅折扣，尽管大多数情况下基本面强劲。它们表现得就像债券一样，因为它们的投资者群体更注重收入，但随着利率上升周期接近尾声，这一叙述将再次发生改变，这可能会推动REITs的股价大幅上升，因为追求总回报的投资者将加入以利用这些折扣。

但即使你不同意这一观点，你也需要问自己：哪种投资前景最佳？你是宁愿以平均12倍现金流购买财务状况强劲且现金流增长的REITs呢？还是更喜欢购买科技股，它们未能为更高的利率重新定价，仍然以40倍现金流交易？

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