李宇嘉：地产形势和问题比我们想象的复杂的多lg...

本文作者：李宇嘉 李宇嘉地产笔记出品（ID：liyujiadichanbiji）

今天，是国庆假期前的最后一个工作日。

站完最后的一班岗，能好好地休息一下了。我在外出调研返穗的高铁上。近期，一直被开会、讨论、调研、分享等等包围着。难得的空档时间，整理一下思路，发现地产形势和问题比我们想象的复杂的多，下面就把近期的思考和大家分享一下。

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先看三四线城市：

一是，有效购买力在减少。突出的例子是，公积金贷款买房的客户明显减少了。这说明，体制内的人，要么已买了，或买了几套了，没买的人也买不起了。

这也是为啥，国家近期提出要规划建设保障性住房，给工薪阶层供给成本价（国企建设+划拨用地）的保障性住房。

二是，按揭贷款买房的客户明显增加，一次性付款客户明显减少。这意味着，高收入购房人群减少，买房需求“下沉”到普通群体，也就是还未被卷入到商品房市场的人群。

包括哪些？首先是乡镇村进城人群，或为结婚，或为子女教育；其次是返乡置业人群，或基于乡土情节，或为未来的退路着想，或无论怎么样，都无法在就业地城市（往往是一二线城市）买得起房。

三是，商品房增量市场急剧萎缩。三四线城市的体量就那么大，这几年类似碧桂园这种外来物种，几个大盘收割数年，市场迅速进入存量时代，前几年的新房开始转化为二手房，次新房为主的存量交易开始兴起，中介机构的生意会慢慢好起来。

四是，有些房子可能很难卖的出去了。三四线城市，有效二手房（次新房）大量供应，导致中心区那些老旧房源很难卖掉了。如果老旧小区改造不到位，这类房子可能要永远拿在手上了。即便大幅度打折出手，但大家都在降价，性价比并不高；另外，现在的客户都是年轻人，普遍成长于新时代，不愿意选择这类户型、功能、建筑材料普遍较差的房子，即便这类房子的位置还不错。

五是，高收入客户流失。一方面，三四线城市房价持续阴跌，先知先觉的人想法子腾挪到更高层级的城市，或从县城到市区，或从三四线到一二线；另一方面，更高等级城市，外围区域楼市近两年普遍下跌，价格差距明显收窄。更重要的是，热点城市外围区域普遍退出了限购。

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再说一二线城市：

一是，情绪变得理性了。这一轮房价调整，从2021年下半年到现在，持续了2年多。这也是房地产市场化20多年来，第一次真正意义上的大调整。近两年，多数人都亲身经历且真真切切体会到，“房价真的下跌了”，甚至一线城市也不例外。

值得注意的是，几乎所有人，这些年都被裹挟在楼市的氛围中。当下，再讲到房地产，过去那种“赶快去买房”的热情和冲动明显降温了。取而代之的是，大家关注的是，房价能不能稳定，哪里是安全的区域。尽管要稳定房价预期，但当下是一个无死角的新媒体时代，哪里的房价跌了，似乎更容易被报道、被关注。

多讲一句，对买房态度的骤变，与这几年不敢贸然跳槽、投资、创业是一个道理。而在2016年，全社会普遍乐观，都敢去创业、投资、加杠杆，买房热情高也在情理之中，现在则反过来了 。

二是，资产腾挪。“认房不认贷”和退出限购的架构下，产生了一个新现象—资产腾挪，即楼市下半场，大浪淘沙，哪些类型的房子跌的多，哪些区域跌的多，数据就摆在那里，是掩盖不了的。因此，卖掉差的房子，换成好的房子”。内地三四线的，外围高库存的，中心区没有特殊资源（景观或教育）都可能会被业主“用脚投票”。

在一二线城市内部，业主们会利用这次宝贵的腾挪机会，把资产置换到未来能保值或增值的城市或区域，或真正有居住品质的区域。那些徒有虚名、规划未落地的区域，这一次房价跌得很明显，也会被淘汰。

三是，开启“去库存”。一夜之间，一二线外围区域或全境退出了限购，全面铺开了“认房不认贷”。其背景是，过去十几年，在土地财政和都市圈规划的刺激下，热点城市在外围区域大规模供地，大规模启动旧改，大规模开发新区。结果就是，2022年以来这些区域新房供应压顶，广义库存在5年以上，房价普遍下跌30%左右。

退出限购，就是吸引外来购买力；启动“认房不认贷”，就是鼓励存量客户“卖旧买新8”。开启新一轮去库存，去化外围库存，目的就是稳定资产价格，稳定全社会对热点城市房价的预期。可想而知，若一二线热点城市房价持续下跌，后果是难以想象的。

四是，都市圈的外围被净虹吸。热点城市外围或全境退出限购，加上“认房不认贷”的助攻，再考虑到寻找安全垫，过去买不起、买不到热点城市的人群，现在会转向一二线热点城市。

过去，之所以到外围城市或外围区域买房，要么是被限购而没有资格，要么是买不起，要么是看好外围新区规划。现在，这些制约都没有了。

值得注意的是，这种虹吸，不仅对都市圈外围城市或区域是利空，对三四线城市也是利空。笔者接触到好几个案例，听说省会城市退出限购了，都想到省会去买房，或者把现在的房子卖掉，换到省会城市的房子。

五是，热点一二线城市次中心迎来发展机会。一方面，这些城市的新市民、新就业学生会选择这些交通相对便利，房价不算高的区域买房；另一方面，这些区域会退出限购，也会吸引本省或外地购房者。而且，这些区域是改善型新房供应集中的区域，老城区改善型需求会青睐这些区域。

另外，这些区域靠近中心区，过去几年一直在接受中心区的辐射和外溢。不管是就业机会，公共设施建设上，相比更外围的新区开发区，基本面更加健康。