【中诚信国际研究院】优化住房信贷政策的点评：政策组合拳着力提振市场，后续政策调控仍有增量空间lg...

2023年8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是下调二套住房利率政策下限。明确二套住房利率政策下限调整为不低于5年期LPR加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于5年期LPR减20个基点。三是降低存量首套住房贷款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商调整存量首套住房贷款利率。此前，我们曾多次呼吁要进一步优化房地产调控政策，包括但不限于取消限购限售、降低首付比例等措施，避免房地产行业超调带来的不利影响，此次政策的出台在我们预期之内。

房地产供求关系发生重大变化，供需转弱行业“二次探底”

当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化。7月24日政治局会议强调为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，需适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。从中长期看，我国房地产行业进入供需结构性调整阶段，一方面人口老龄化、少子化速度大幅加快，主力置业人群占比下降，购房需求接近见顶导致房地产行业中长期潜在增速下行；另一方面，2022年城镇化率达到65.22%，城镇化发展空间在逐步收缩，住房拥有率大幅提高但结构性分化推动房地产行业进入存量结构调整期。

销售短期回暖后，二季度房地产行业供需转弱，行业进入“二次探底”。一季度“保交楼”及部分积压需求释放带动房地产市场修复，但二季度以来，房地产销售转弱、出现二次探底，大中城市房价均有不同程度回调，房地产风险持续释放。2023年1-7月商品房销售面积及销售额同比-6.5%、-1.5%，跌幅较前值走高。融资及销售双双走弱抬升地产行业资金压力，房地产开发企业到位资金累计同比已持续17个月为负，1-7月下降11.2%，降幅环比扩大1.4个百分点。企业资金面持续承压进一步制约房企投资、开工意愿，1-7月房地产开

发投资完成额同比下降8.5%，新开工面积、施工面积分别同比下降24.5%、6.8%，降幅均较1-6月有所扩大。供需两弱趋势下，70个大中城市房价均有不同程度回调，新房价格环比上涨城市个数减少。同时，居民端信心不足，今年以来居民使用存款或减少其他投资、采用经营贷置换存量按揭贷款的现象大幅增加，加剧了银行盈利及资产配置压力。

调整优化差别化住房信贷政策落地，促进潜在购房需求释放

调整优化差别化住房信贷政策落地，打开最低首付比例下限，促进潜在购房需求释放。首先，统一房贷首付比例下限。事实上，此前房贷首付比例下限标准自2016年起实施：即在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%；在非“限购”城市，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为20%-25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。而本次《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的出台，统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，下调了原先“限购”城市的商业性个人住房贷款最低首付款比例进，有利于加快释放潜在购房需求。其次，下调二套住房贷款利率下限，支持满足改善性住房需求。前期相关政策已将首套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，本次政策进一步向改善性住房需求释放政策暖意，将二套住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。此外，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。整体而言，本次差别化住房信贷政策落地，有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在购房需求释放；有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表，规范住房信贷市场秩序。

存量房贷利率下调缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资

存量房贷利率下调有效缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资，防范金融机构风险隐患。今年以来，受前期烂尾楼以及房地产行业信用风险持续释放影响，居民提前还贷现象增多，2023年6月末个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，除使用存款或减少其他投资提前还贷外，借款人利用经营贷、消费贷置换按揭贷款或加剧银行合规和业务风险。事实上，由于前期房地产市场火热、银行信贷额度紧缺等原因，房贷利率较高，央行公布的个人住房贷款加权平均利率曾一度高达5.6%；随着新发贷款利率持续下调，存量房地产市场贷款利率仍居高位。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次可以申请调整利率的存量首套住房商业性个人住房贷款包括两类，第一类是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，第二类是借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，即购房时被认定为二套住房但在现行标准下属于首套房的住房贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。总体而言，在“房住不炒”的定位下，本次存量房贷利率下调直接受益对象主要是房贷利率加点幅度较高的首套房购置群体，一方面可节约借款人利息支出，有利于扩大消费和投资，另一方面也可缓解居民提前还贷现象，有效避免使用经营贷、消费贷违规置换存量住房贷款的行为，减少金融机构风险隐患。

政策组合拳着力提振市场，后续政策调控仍有增量空间

房地产政策组合拳合力提振市场，后续政策调控或仍有增量空间，共同推动房地产市场企稳复苏。近期房地产调整政策密集出台，随着“金融16条”适用期限延长、超特大城市城中村改造、推动落实“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、调整存量贷款利率、居民换购住房退税优惠延期等政策相继发布，持续引导潜在需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化调整。在此背景下，本次差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策的落地，是在前期“稳地产”政策基础上，进一步降低居民购房门槛和成本、促进潜在合理购房需求释放的重要举措，通过激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，有利于恢复市场信心。总体而言，受居民信心不足、市场预期偏弱影响，今年以来房地产仍处于供需结构性调整阶段，行业销售出现二次探底的情况，房企资产负债表持续承压，信用风险仍在释放与蔓延。考虑到房地产对居民、金融系统、经济复苏等的重要影响，中诚信国际认为，后续房地产优化政策仍有增量空间，建议在核心一二线城市推行优化限贷限购条件、提高公积金贷款额度、进一步放松落户限制、加大对改善性住房需求的信贷支持等。(作者：中诚信国际研究院袁海霞 、彭月柳婷、王肖梦)

附表：2023年7月以来，中央层面出台的房地产行业相关政策