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【大行视角】摩根大通:如何评价4月住宅均价创历史新高

2023-05-24 17:41:36
老虎证券
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最近,国家统计局公布了4月份房地产市场的统计数据,对此,摩根大通怎么看呢?

首先,对于销售额数据,表面上看,4月住宅销售额同比增长31%,增速环比3月提高了20个百分点,看起来非常亮眼。但是,小摩认为,如果跟过去4年的平均数据相比,由于成交量大幅下跌了34%,4月的住宅销售额实际上同比下降了19%。所以,房地产的销售情况并不乐观。

更有意思的是,房价还在继续上涨,而且,4月份的单月住宅销售平均价格达到1.25万元,创下了历史新高,同比增长21%,也比四年平均水平高出23%。不过,小摩认为,房价会创新高主要还是因为统计数据更加倾向于一线城市,从全国来看,房价在逐渐稳定下来,不太可能会有20%的涨幅。

另外,根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格,4月的房价增长也已经在放缓了。4月70城新房房价环比增速从3月的0.44%下降到0.32%,二手房房价环比增速从0.48%下降到0.17%。这说明随着房地产市场情绪转弱,房价上涨的动力在下降。小摩的渠道调研结果也显示,房价正在企稳,小摩认为,在2023年的后续时间,房价的月度环比增速将会保持在0%到0.4%之间。

而房地产先行指标新开工数据则是非常令人失望的。4月整体新开工面积同比下跌28%,跟3月持平,但是,相比3月,4月的基数更低,而且,按照4年平均数据来看的话,新开工面积将会是下跌了58%!这意味着开发商的现金流依然非常紧张,小摩预计,到今年下半年,新开工数据还会保持疲软。

土地销售数据也是非常低迷。根据CREIS(中国房地产指数系统)公布的300个城市土地销售数据,4月土地销售面积同比下跌46%,比4年平均水平下跌74%,更是远高于3月份同比6%的跌幅。

在这一系列糟糕的数据中,竣工数据独树一帜。4月的竣工面积同比增长42%,增速比3月加快,即使按照4年平均数据计算,也有18%的增长。这说明,政府在解决烂尾问题上的努力正在取得成效,而开发商也会优先选择妥善完工已有项目。

整体上看,房地产市场正在走向低迷,对此,政府可能还会继续出台一系列的宽松政策,但是,小摩认为,因为房价会影响国内的消费情况,所以,真正影响政策宽松与否的关键是房价,而不是成交量。当房价年度增速在5%到10%的时候,房地产政策会收紧,但是目前的增速仅仅是1.1%,反而可以期待进一步的宽松政策。小摩预计,在短期内,尽管全国范围的宽松仍然不太可能,但是地方层面的需求侧宽松会加强。

尽管预期有政策上的放松,但小摩依然不看好房地产,认为房地产市场会保持低迷,在资本市场的表现也会比MSCI中国指数要差。如果要投资房地产的话,小摩更加看好高质量的国有房产公司,比如华润、保利等,它们正在复苏。相反,小摩并不看好那些陷入财务困境中的房企,认为出现困境反转的可能性较低。

$碧桂园(02007)$ $龙光集团(03380)$ $融创中国(01918)$

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