【预见2023】中指研究院常务副院长黄瑜：我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场有望逐步企稳恢复lg...

　　2023年是疫情管控放开后的第一年，也是“二十大”报告的开局之年。国际形势仍动荡不安，全球经济将面临衰退风险，主要金融市场仍有剧烈波动的可能；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力也仍较突出。中央经济工作会议强调，2023 年要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　值此关键时点，金融界特推出《启程：百位首席预见2023》，旨在通过专家分析解读，为企业社会注入信心，给广大投资者带来启发。

　　本期嘉宾：中指研究院常务副院长黄瑜

　　核心观点：

　　·房地产的稳定性愈加重要， 随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。

　　·供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强

　　·全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点

　　·一线城市新房成交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续

　　·房地产市场短期仍将处于“去库存”阶段，深耕价值城市穿越行业周期

　　以下为对话全文：

　　宏观环境：房地产的稳定性愈发重要，2023经济待恢复

　　金融界：2022年房地产拖累经济增长，2023年经济前景展望是怎样？

　　黄瑜：在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，短期经济下行压力仍较大。展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内大循环重要性提升，而疫情防控放开后，疫情形势仍面临较大不确定性，或一定程度拖累消费修复，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。

　　调控政策：房地产需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点

　　金融界：2022年房地产出台多项利好支持，2023年是否还有优化空间？

　　黄瑜：2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。

　　政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。

　　预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策存在优化空间，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，资金规模亦有望加大，“保交楼”或取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。

　　市场趋势：销售最快或于二季度企稳，全年新房成交或与2022持平

　　金融界：据国家统计局发布数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3％，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7％，创近6年来的新低。在扩大内需、稳地产总体方针下，您认为2023年房地产销售会迎来哪些变化？

　　黄瑜：2023年总体预测：销售量价趋稳，新开工调整态势难改，开发投资或延续下行态势。具体来看：

　　需求端：2022年底，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6％左右。

　　价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。

　　供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。

　　投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9％左右，降幅较2022年收窄。

　　市场韧性有望进一步凸显，三四线城市成交规模或延续底部运行态势

　　金融界：当前房室销售总体上弱于预期，请您对不同层级的城市住宅供给情况进行分析？

　　黄瑜： 2023年一线城市新房成交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续

　　一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增。2022年，一线城市房地产市场表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显。2023年，预计一线城市楼市政策存在政策调整空间，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定；广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。

　　二线城市：政策优化空间较大，核心二线城市市场或逐渐恢复，疫情防控形势仍是最大变量。根据中指数据，2022年，35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形势好转，叠加调控政策优化，部分二线城市市场规模继续大幅回落的空间缩小，而凭借较强的城市基本面，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市，从而带动二线城市整体市场逐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市，政策优化空间较小，市场企稳恢复仍需时间，这部分城市市场或仍处于底部盘整期。

　　三四线城市：市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年，多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比，部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时，根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。

　　从历史周期来看，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2023年，在各项利好政策的带动下，长三角地区市场有望率先恢复。珠三角短期市场调整态势或延续，2023年，部分城市政策存在优化空间，政策优化叠加经济修复，购房情绪或逐渐好转，珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。

　　京津冀区域短期市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。

　　房地产作为国民经济支柱产业再获确认，新发展模式助力企业穿越行业周期

　　金融界：近两年，分化是地产行业最主要的特征之一，企业如何在优胜劣汰中胜出，请谈谈您的看法？

　　黄瑜：2022年12月，中央经济工作会议为房地产行业发展定调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。

　　企业策略方面，2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。