李宇嘉：“保交楼”任务没有商量余地，出险企业要放弃幻想断臂求生，“超笋”楼盘变多可以多看房了lg...

　　【启程 百位首席预见2023】李宇嘉：“保交楼”任务没有商量余地，出险企业要放弃幻想断臂求生，“超笋”楼盘变多可以多看房了

　　金融界1月9日消息 近日，房地产政策在供给端、需求端同时发力。三支箭、金融16条等政策已经推出。央行、银保监会又建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

　　住建部部长近日接受央视采访时表示，对于购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

　　银保监会主席郭树清近日也表示，努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

　　2023年房地产会不会迎来复苏？供需两端还有哪些发力点？“保交楼”工作将如何演绎？房企将面临哪些格局变化，老百姓购房又需要做好哪些准备？

　　金融界《启程：百位首席预见2023》策划，特别连线广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此一一进行解答，希望给各界带来启示。

　　主要观点

　　如果今年经济社会恢复正常、房价止跌、保交楼风险处置获得进展，楼市预计在2023年上半年触底，下半年复苏。

　　加快落实金融扶持民企的“三支箭”，对出险企业或项目收并购的力度要加大，同时督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。

　　保交楼，这是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　头部房企的格局，不会有太大变化，相反会越来越清晰，即坚持主业、顺应转型方向，承担社会责任与盈利兼具的央企、国企占主导。

　　现在是妥妥的买方市场，买家谈判能力很强。疫情三年，很多业主受到巨大冲击，为了缓解资金链紧张，有一些房源就是“超笋”楼盘，建议大家多去看房。

　　做好三个方面工作，楼市预计上半年触底下半年复苏

　　金融界：2023年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？

　　李宇嘉：2023年，房地产复苏被寄予厚望，在中央经济工作会议上，国家层面确立了房地产“防风险、扩内需”的主题，相比之前“防风险、促转型”，政策姿态更加友好，显然就是希望地产能复苏。从近期政策来看，房价连续下跌城市，按揭利率不设下限，越来越多的城市退出或收缩限购、限售，启动了“认贷不认房”的首套房认定标准。

　　地产要复苏，尽管是众望所归，政策似乎不达目的不会停止吹暖风。但是，有几个约束条件：

　　一是疫情能否在一季度消散，如果消散了，经济社会恢复正常，这是楼市企稳的社会大环境；

　　二是房价能否止跌，现在新房、二手房价环比已经下跌了15个月了。如果房价继续下跌，楼市很难复苏，因为购房者也好、资金方（保交楼、收并购）也好，都不会在房价下跌的时候进场，底部没看到；

　　三是保交楼、风险处置能否获得进展。这是供给端冲击，这个问题不解决，一来购房者没信心，二来开发商继续降价保命。

　　如果上述三个方面能有好的结局，楼市预计在2023年上半年触底，下半年复苏，全年销售规模有望在2022年的低位上保持住。销售规模能保持住，就已经很不错了。在风险爆发、疫情冲击、经济下行、预期不乐观的情况下，保住市场，让出短期，重整河山待后生。我们必须要抱着这样的心态。

　　“保交楼”任务没有任何商量余地，出险企业要放弃幻想断臂求生，尽快出让股权和项目

　　金融界：房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？

　　李宇嘉：供给端，加快落实金融扶持民企的“三支箭”，对出险企业或项目收并购的力度要加大，同时督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。此外，将存量项目处置和保租房、人才房、共有产权房筹集建设结合起来，以较低的价格收过来，解决年轻人、新市民、无房户的住房问题，既解决了存量问题，还调整了住房供应结构。

　　需求端，加大疫情冲击、就业下行背景下，对普通百姓的纾困力度，通过以工代赈，直接发货币补贴，加大社会保障兜底的力度，尽快让基层群众恢复就业、恢复收入预期。

　　总之，就是要需求端提振，供给端改革，让供需匹配，供需两端相互适应、相互支撑。

　　对于保交楼，这是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。资金能腾挪的，就通过后续项目盘活给前面要保交楼的项目输血。资金存在“硬缺口”的项目，地方政府先想方设法垫资，先把房子交付了，然后再去追究资金被挪用的法律责任。对此，今年的中央经济工作会议，也提出了“要坚决依法打击违法犯罪行为”，唯有如此，才能形成可智星的威胁，开发商或实际控制人才会把钱拿回来，保交楼才能确保到位资金。

　　房企未来存量洗牌，要顺应国家房地产新模式方向发展

　　金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？头部房企格局会不会有比较大的变化，对于房企有何建议？

　　李宇嘉：房企分化，过去是规模的分化，未来是存量洗牌，经营稳定、坚守主业、财务健康的继续发展，适应高质量发展、发展民生住房的企业做大做强。2023年，分化的表现就是暴雷的加速出清，留下的先把经营稳定住，所以2023年的分化并不会激烈，而是未来进入洗牌期的过渡阶段。千亿房企应该会在2022年的基础上保持稳定，下半年若市场回升，或有望比2022年增加1-2家。 头部房企的格局，不会有太大变化，相反会越来越清晰，即坚持主业、顺应转型方向，承担社会责任与盈利兼具的央企、国企占主导。同时，他们会在2023年收购部分出险企业的项目或股权，以稳定或做大业务规模。另外，前期经营稳健、坚持主业的民企，会在三支箭、改善资产负债表等国家扶持政策下，2023年渡过债务高峰后，顺利地迎来安全区，并谋求在未来保持可持续的发展。

　　对房企来说，2023年债务高峰期，首先确保顺利渡过债务偿还，不出现违约砸自己招牌的同时，砸市场的信心，一损俱损。另外，积极保交楼，做好配套设施，特别是幼儿园、小学初中等教育设施要到位，自持的商业办公物业，要做好经营和招商、运营，不能一卖了之，或者长期空置，置之不理。此外，承诺的服务都要到位。通过上述这些，渐进修复市场和百姓对自己的信心，不要让老百姓用脚投票，最后损失的是全社会，包括开发商。

　　同时，好好调研市场，推出适应市场需求的产品，改善、刚需等户型搭配要适当。对于购买力不足的区域，要适时降价促销、推出各种让利优惠，把自己在配套、物业、服务、交通等方面的优势宣传出来（不是虚假宣传）。最后，放弃过去高举高打、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保租房、城镇化、呈现融合、区域开发等，谋求未来长期可持续的、细水长流的收益。

　　现在是妥妥的买方市场，建议多看房留心“超笋”楼盘

　　金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？

　　李宇嘉：现在是妥妥的买方市场，不仅买家的谈判能力很强，而且可选择的房源非常多，新房、二手房，都可谓有得挑有得选。因此，对于刚需、换房买家，我认为当下是比较好的时机。

　　当然，由于买房的周期比较长，从看房到完成交易，至少得一个季度，买二手住房时间更长，“卖一买一”更得要花大半年时间（因为，卖房的周期更长，找到合适的买家就得一段时间）。因此，大家都应及早谋划、躬身入局，及早接触市场第一手信息，让自己对所在片区，所在城市的地产市场，有一个清晰的认识和了解。

　　存量时代，房源太多，每个人必须得多看房，新房、二手房都要看，以掌握最新的价格动态，并比较各类房源的性价比，以及是否最适合自己。同时，交通越来越便利，买房的区域范围可以扩大，各个片区也都要看，了解你和家人通勤对选房的要求，小孩上学放学对距离的要求，出门买菜购物是否方便，父母对出门遛弯儿、公园等是否有要求等等；还要了解区域内旧改、交通、教育等规划，了解社区物业的质量、物业的稳定性（经常换物业的社区不要碰），社区居住氛围是否足够好，房子交易频率高不高等等，以便自己的房子能保值。好的房子，就是买的时候性价比高、住得舒适，未来要换房要出售，还能顺利地、低成本地卖出去。

　　值得注意的是，疫情三年、经济下行，很多业主受到巨大冲击，为了缓解资金链紧张，有一些房源就是“超笋”的楼盘，买到这些房子，就真赚啦。不过，这类房子比较难找，可遇不可求，谁都想买。这就是为何，建议大家多去看房，好房源是留给有准备的人的。

　　最后，再提两点：一是，现在房子太多了，要么选地段，要么选配套，要么选新房或次新房（户型设计好、空间利用好、建筑材料好），这几样要占一样或多样。二是，很多人想买的房子，往往超出自己的预算，这说明你是一个有品味的人，买房可以选择需要自己踮踮脚才能够得着的产品。当然，前提是首付足够，未来月供是可支付的，如果你认为未来你的收入能保持，或工作前景是乐观的，那就可以这样选择。