首套住房贷款利率政策动态调整机制建立 中信证券：地产已成为扩内需、促消费的重要抓手之一lg...

　　1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率。在地产三支箭等供给端政策持续转暖背景下，2022年12月中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。随着部分城市降低首贷利率，地产当月销售增速转正时点有望更早到来，预计地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳，沿房地产产业链对扩大内需、促进消费起到积极作用。

　　▍首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，允许部分城市突破目前的4.1％的下限。

　　1月5日晚间，《央行、银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》发布，文件于2022年12月30日已通知至央行、银保监会各地分支机构。按照文件要求，各地可于每季末月评估之前3个月新房价格，如果出现同比、环比连续3个月下降的情况，则可“阶段性地”降低甚至取消首套房贷利率下限。之后，如果政策起效，房价3个月连续上涨，则要恢复全国统一首贷利率下限。

　　目前，首贷利率下限为5年期LPR减20个基点，即4.1％，根据融360数据，2022年11月全国首套、二套房贷利率平均为4.17％、4.95％。我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在20-50个基点（预计不会明显低于1年期LPR利率，即3.65％）。如果针对刚需居民的政策刺激效果有限，未来不排除放松改善型、二套房贷利率限制的可能。

　　▍目前，70个大中城市里有38城符合降低首套房贷利率的标准。

　　根据我们梳理2022年9-11月70个大中城市的房价同比、环比情况，目前有38个城市符合标准。其中，一线城市均不符合标准（11月北京、上海房价同比、环比均正增长；广州、深圳仅环比为负增长，同比正增长），新一线城市中有4城符合标准（即武汉、沈阳、天津、郑州），二线至五线城市中分别有14城、12城、7城、1城符合标准。可见，目前政策主要作用区域是二、三线城市。一线城市受到本次政策支持的直接效果有限，一线城市是全国地产市场的风向标，我们预计后续可能在限购、户籍等制度上给予更多支持以激发一线居民购房活力。

　　▍地产已成为扩内需、促消费的重要抓手之一。

　　2022年11月以来，地产第二第三支箭不断创新扩容，第一支箭信贷也给予大力授信支持，12月高层领导再次定调房地产为支柱产业（刘鹤副总理2022年12月在第五轮中国－欧盟工商领袖对话时讲到），地产政策风向不断转暖。年底年初，地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧，各地不断放松一些不再适宜的房地产限制措施，更大力度取消不合适的限购措施。按照中央经济工作会议精神，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。

　　我们认为，房地产市场的企稳是释放地产产业链投资需求，以及地产下游家电、家居、装修等行业消费需求的有力撬动点，是扩大内需中不能缺位的重要一环。随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求，预计地产销售有望率先企稳，既有在建项目竣工稳步推进，随后房企拿地、开工指标稳步改善。预计2023年全年房地产投资有望在2022年约-10％降幅上明显收窄至-5％左右，并且逐季修复。预计房地产销售额、销售面积有望在2022年下滑超20％的情况下，2023年实现小幅正增长，部分城市房价可能同比改善，因而全国销售额增速快于销售面积增速。不过也需警惕，房地产已渡过刚需人口周期高点，中长期内将面临趋势性退坡，但这不影响2023年地产出现阶段性的降幅收窄的改善。