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2023年地产债投资的三个方向

2022-12-14 10:22:25
金融界
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摘要:2023年房地产债投资策略   作为2023年信用债投资展望的第三篇报告,我们将对2022年地产债市场进行回顾,然后展望2023年房地产行业发展和地产债投资策略。   一、2022年房地产调控政策放松可以分为四个阶段   今年房地产政策放松大致可分为四个阶段。1)1-4月,按揭利率开启下行,各地陆续放松限购、限贷。2)5-6月,中央定调开启地产放松周期,各地需求端放松政策继续加码

  2023年房地产债投资策略

  作为2023年信用债投资展望的第三篇报告,我们将对2022年地产债市场进行回顾,然后展望2023年房地产行业发展和地产债投资策略。

  一、2022年房地产调控政策放松可以分为四个阶段

  今年房地产政策放松大致可分为四个阶段。1)1-4月,按揭利率开启下行,各地陆续放松限购、限贷。2)5-6月,中央定调开启地产放松周期,各地需求端放松政策继续加码,供给端支持房企发债融资。3)7-10月房地产断贷风波后,政策重点转向“保交楼,稳民生”。4)11月以来政策“三箭齐发”,通过信贷、债券和股权融资松绑来保房企主体。房企融资环境明显改善。

  二、2022年地产债市场回顾:融资收缩,利差总体走阔

  一级市场央企、国企境内地产债净融资转正,民企境内地产债融资依然净流出,但净流出规模较去年同期有所缓和。境外地产债方面,美元兑人民币汇率走高,房企美元债发行成本增加,且存在汇兑损失,同时房企出清导致海外市场认可度变差,今年地产美元债发行大幅收缩。二级市场房企违约风险暴露与地产调控政策博弈下,境内地产债利差整体呈现先下后上态势。

  三、2023年房地产行业展望:销售底部回暖,房企“剩者为王”

  疫情管控措施持续优化,将提振经济信心和居民购房意愿; “三箭齐发”以及预售监管资金优化,“烂尾”风险减弱;相比于2014年地产放松刺激措施,当前需求端政策仍有放松空间;预计地产销售已经在底部,明年2季度将开始小幅回暖。

  房地产行业高增长时代已过,行业分化加剧,本轮地产周期下行将带来行业出清。央企、国企以及优质民企、混改房企可通过获取优质土地资源、收并购等方式增加市场份额,实现规模扩张。

  四、地产债投资的三个方向

  方向一:关注“小而美”区域国企。聚焦优质区域房企,后续销售端将率先复苏,新增土储货值将得到提升。推荐华发股份、首创城发。方向二:关注土储能级较高优质混改房企或民营房企。“三箭齐发”下,优质民营房企现金流得到改善。从拿地视角看,滨江集团、绿城中国、万科集团今年新增土地货值过千亿元,且在长三角、粤港按大湾区土储布局规模较大。方向三:关注轻资产运营主体。城市更新、保障性租赁住房建设成为政策鼓励大方向,为代建业务市场带来增量。推荐万科、华润等龙头公司。

  风险提示:地产销售数据不及预期,宏观经济超预期下行,风险事件继续传导

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