专家预测：损失5,900亿美元后 商业地产能否走出困境？lg...

FX168财经报社(北美)讯 2008 年房地产崩盘和金融危机以来的“廉价资金”时代之后，催生了“一切泡沫”，据研究公司凯投宏观估计，2023年商业房地产价值损失了5,900亿美元。#2024投资策略#

正如穆迪分析公司商业房地产分析主管告诉《财富》杂志的那样，“办公楼的故事并不是一个大规模废弃的故事，它更像是一个‘它需要时间才能正常化并发现它的未来’的故事。”

然而，这种正常化的前景变得越来越具有挑战性。今年夏天，凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichur预测，到2025 年底，写字楼价值将暴跌 35%。截至12月初，他的预测变得更糟。凯投宏观目前预计，到2025年底，写字楼价值将从高峰到低谷下降 40% 以上，甚至到2040年也不会恢复。

Raichura指出，长期利率高于最初预期。他的团队预计到2030年代这一比例将约为 1.5%至 2%。尽管他预计美联储2024年将降息，但他认为利率最终将回到目前的水平。目前，Raichura表示，办公楼行业的崩溃仍处于一半左右：“明年肯定会出现一些困难，或者更多的困难。”

Raichura解释说，一个明显的迹象是，由于借款人无法支付贷款，办公室拖欠率增加，这出现在商业抵押贷款支持证券的数据中。“我认为明年还有很长的路要走，因此我们预计这一数字将继续上升。” Raichura在谈到办公室拖欠率时表示。随着时间的推移，他怀疑银行或其他贷款机构将接管其中一些拖欠的房产，更多的办公空间将进入市场，其中一些会大幅折扣。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)商业房地产分析主管Kevin Fagan表示，“明年的推动因素很多是持续到期”，或者是在再融资不那么便宜的时候到期的债务。Fagan说，今年，银行和其他贷款机构向业主提供了大量延期和解决协议，但这种慷慨不会永远持续下去。

在他看来，职位空缺将在2025年之后开始下降。不过，无论如何，我们还不清楚。“明年对于公职人员来说将是艰难的一年……随着即将到期的债券的到期，我们看到大约 75% 的债券将陷入困境，”他表示，相对于贷款金额，他们的收入（以租金的形式）可能较低，以及贷方认为不受欢迎的其他因素，并且如果不投入更多股本，将很难为借款人进行再融资，这是相当血腥的头条年。

摩根大通商业地产主管Al Brooks表示，这个时代对于写字楼来说绝对是一场翻天覆地的变化。“我不认为我们会回到过去，” Brooks说，较旧、不太理想的办公室已经受到最大的打击，这些办公室可能需要重新调整用途。与许多人一样，Brooks并不认为办公室会被大规模改建为住房，因为这样做的成本很高。

Cohen & Steers 房地产策略和研究主管Rich Hill估计，写字楼仅占房地产投资信托市场的 3%，占商业房地产市场的20%左右。然而，在某些情况下，租金正在下降，资本支出正在增加，资产负债表也不佳。

Fagan预测，对于商业房地产的买卖来说，今年是艰难的一年，明年这种情况将在某种程度上继续下去。Fagan表示：“这是一个[困境]与利率密切相关的周期，而不是基本面……这是非常不寻常的。”而且由于利率影响房地产的定价方式，价值受到了打击。这种情况明年还将继续，但随着创造性的融资选择失去动力，可能会以拖欠的形式出现。

“虽然商业房地产市场和商业房地产贷款市场肯定面临逆风，但它还远未崩溃，” Hill说，这看起来更像是一场缓慢的磨难——市场已经消化了这种磨难，而且可能没有人们六个月左右预期的那么糟糕。他认为房地产投资信托市场是经济衰退和复苏的领先指标，在创下新低后也同样大幅复苏。

Hill表示，虽然随着租赁市场疲软，公寓面临挑战，但从中长期来看，它是一项强大的资产。在大流行的低利率环境下，公寓估值很高，而且对于许多房产来说，估值可能被高估。随着当今利率的上升和风险的增加，这些价值已经暴跌。除此之外，在许多地区，尤其是阳光地带，这些建筑供过于求。

然后是浮动利率债务，这对选择多户住宅构成了巨大的风险。一些以最高估值购买并以短期浮动利率债务融资的公寓的贷款即将到期，而此时租金正在放缓，利率也大幅上涨。

去年，借贷成本上升，租金持平。这种情况可能会持续到明年，这意味着业主的收入流不会增加。Raichura说，“除了办公室之外，短期内我最担心的肯定是多户住宅”。他补充说，“我们预计明年会出现更多问题。” 他预计，从去年年中到明年年底，公寓价格将下降 20%。