警报拉响！这个北欧国家房地产债务恐将“爆雷” 欧洲房地产市场摇摇欲坠？lg...

FX168财经报社(北美)讯 即使在瑞典，也很少有人知道Castellum AB。然而，本月早些时候，这家房地产公司匆忙出售4000万股股票，现在被一些人视为欧洲房地产市场即将发生变化的先兆。

卖家M2资产管理公司(M2 Asset Management AB)称，市场价格下跌影响了其“履行财务承诺的能力”。在动荡的一年里，瑞典房地产公司的股票市值缩水一半，大股东抛售股权只是最新的一个插曲。

几乎不指望会有任何喘息的机会。根据彭博社收集的数据，该行业明年将面临100亿美元的债务偿还，到2026年底，再融资需求约为410亿美元。

瑞典房地产公司面临的资金短缺源于利率上升环境下的浮动利率债券和短期到期债券。这使得这个北欧国家的房地产市场比该地区其他国家更脆弱，其受到密切关注，被视为欧洲其他房地产市场的试金石。

一些房地产公司可能别无选择，只能利用股市筹集资金。

Green Street董事总经理Peter Papadakos表示:“在信贷市场不解冻的坏情况下，瑞典可能成为欧洲上市房地产公司一系列救市配股发行的第一个国家。”“这将对欧洲上市房地产行业产生重大影响。”

瑞典央行和金融监督管理局(FSA)已多次警告称，商业地产债务的风险对该国的金融稳定构成威胁。主要的担忧是对瑞典银行的溢出效应：去年，这个北欧国家的房地产贷款约占总贷款存量的三分之二，而在许多体量较大的欧元区经济体，这一比例不到三分之一。

瑞典金融监督管理局局长的高级顾问Anders Kvist表示，该监管机构对商业地产公司的高负债水平发出警告至少已有长达4年时间。

“房价下跌可能引发多米诺骨牌效应，”Kvist说。“如果房产价值下跌，可用的贷款担保就会减少。这可能导致对更多抵押品的需求，进而迫使廉价抛售。”

过去10年，Fastighets AB Balder、SBB和Castellum等商业房东在瑞典推行的增长战略，依赖于从渴望收益率的债券投资者那里筹集数十亿美元的廉价资金。受极低的利率和飙升的房地产估值的推动，欧洲市场普遍采用这一策略。

不断飙升的通胀，以及由此引发的各国央行积极收紧货币政策，扭转了它们的命运。去年，瑞典的杠杆式房地产市场是全球泡沫最严重的市场之一，此次危机对该市场的影响迅速而残酷。SBB股价在2022年下跌了81%。整个行业的债券都已跌至令人不安的水平。周三，穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)将Balder的投资级信用评级列入观察名单，可能将其下调至高收益评级。

斯德哥尔摩SEB投资管理公司(SEB Investment Management)的债券投资组合经理Martin Edemalm说，“对许多公司来说，这已经成为一个严峻的组合，在这个市场上，宽松的货币奖励了那些有着积极增长计划的公司。”“但现在市场已经发生了根本性的变化。”

瑞典房地产公司必须在未来五年内将408亿美元到期的债券债务展期，其中四分之一将在2023年到期。他们如何处理这些还款问题，被视为对整个欧洲银行业至关重要。

Edemalm称：“总体而言，欧洲房地产公司的杠杆率往往低于瑞典同行，债务期限也较长。”Edemalm的公司管理着价值约3000亿克朗(约合265亿美元)的债券。“但利率上升对这一资产类别显然是不利的，因此我们有理由假设，欧洲房地产的收益率要求将提高，从而给估值带来压力。”

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由于债券收益率(以及由此产生的借款成本)处于难以承受的高水平，对一些企业来说，许多债务融资途径变得过于昂贵。上个季度，房地产债券销售额缩减至63亿克朗，为2018年第四季度以来的最低水平。由于高杠杆率和不断下跌的房地产估值，债券发行者的资产负债表在重压下摇摇欲坠，信贷紧缩使得发行者争相获得银行贷款。

Castellum首席财务长Jens Andersson说，除了从北欧银行获得传统按揭贷款外，该公司正在探索其他融资市场。他以美国私人配售为例，因为它们持续时间长、定价有竞争力。但在英国最近的金边债券市场动荡之后，即便是这一领域也需要克服障碍。

帮助缓解资金紧张的另一个选择是出售资产。SBB在第二季度出售了总计67亿瑞典克朗的房产，最近宣布进一步出售至少105亿瑞典克朗。今年7月，标准普尔(Standard & Poor's)警告称，有“三分之一的可能性”将其对这家房东的评级下调至非投资级。

这些出售引起了投资者对另一个问题的关注：瑞典异常高的交叉持股水平，此前曾引发评级机构对治理风险和潜在利益冲突的警告。M2资产管理公司将其在Castellum的股份出售给了另一家房东Akelius Residential Property AB。

房地产大亨Rutger Arnhult在首次当选Castellum董事长后，被任命为首席执行官，这让人们感到惊讶。Arnhult还控制着M2，是Corem Property Group的最大所有者，该集团去年与他的另一家控股公司Klovern AB进行了17亿美元的合并。Castellum反过来拥有挪威房东Entra ASA三分之一的股份，Balder也是该公司的股东。

FSA在5月份的一份关于该国金融体系的报告中表示，房地产行业债务的增长意味着它仍将是“金融稳定的一个重大弱点”。该监管机构补充说，它正在密切关注商业地产公司的债务，因为它们“经常在金融危机中扮演重要角色”。

穆迪的房地产分析师Maria Gillholm表示，瑞典房地产公司之间复杂的所有权网络“进一步限制了它们获得资本的途径，因为公司通常专注于在经济低迷时期保护自己的流动性。”

Castellum和Balder共同持有Entra的多数股权就是一个很好的例子。“在经济低迷时期，当你不得不照顾自己的流动性，甚至可能出售资产时，要让所有人都支持股本注入可能会更加困难。”

对于Edemalm等基金管理公司来说，一线希望是，抛售如此严重，一旦你深入研究该行业的不同细分领域，比如写字楼、工业或物流场所的高收益房产，现在就有了逢低买进的机会。

这位投资组合经理指出，Balder、Castellum和Heimstaden Bostad AB发行的欧元混合债券是首选的例子。

该投资组合经理表示，这些部门“对利息成本上升不太敏感，将受益于与CPI挂钩的合约”。“但目前最重要的是稳健的资产负债表和强有力的股东支持。”