“堪比2008年的次贷危机”！美国房地产崩盘？断供潮来袭，躲过2008危机的城市房价大跌，Airbnb收入暴跌50%lg...

FX168财经报社(北美)讯 21世纪初，随着房价开始飙升，住房投机者蜂拥向凤凰城、拉斯维加斯和迈阿密等快速增长的阳光地带市场。这些投机者通常是炒房者，他们认为人口众多的阳光地带市场会以最低的风险提供最好的回报。当然，他们是出了名的错误，因为那些繁荣最终成为最大的房地产泡沫之一，最终破裂并助长了金融危机。

相对而言，2000年阳光地带的房地产崩盘有一个例外:孤星之州。从高峰到谷底，奥斯汀和达拉斯等市场的房价分别只下跌了8.5%和10.5%，而Zillow房屋价值指数(ZHVI)追踪的房价数据显示，在2007年左右达到峰值至2012年左右触底期间，拉斯维加斯的房价下跌了63.9%，凤凰城下跌了56.4%，迈阿密下跌了52.2%。

2005年中期，全美热心的贷款机构允许借款人在不付太多首付的情况下获得抵押贷款，而德克萨斯州坚持其保守的贷款做法。根据德克萨斯农工大学的研究人员的说法，这些更严格的贷款法律帮助该州逃脱了2000年代的房地产崩盘，并限制了“丧失抵押品赎回权的数量”。

时间快进到2023年，这一次，德克萨斯州的一个地区可以说是大流行房地产繁荣和大流行房地产调整的中心:奥斯汀。

事实上，从2022年7月到2023年4月，根据Zillow房屋价值指数衡量，奥斯汀的房价下跌了10.02%，是ZHVI在同一时期记录的全国房价跌幅(1%)的10倍。这是迄今为止全美400个最大房地产市场中跌幅最大的，旧金山(-10%)、俄勒冈州本德(-9.5%)和博伊西(-9.3%)紧随其后。

（图源：财富）

为什么奥斯汀受到如此严重的打击，而全国大部分地区却几乎看不到任何调整?

《财富》指出，理论上，房地产泡沫需要三个要素。

首先，房地产泡沫要求房价被严重高估，这意味着当地房价远远超过当地收入的历史支撑水平。这正是奥斯汀在大流行房地产繁荣时期发生的事情。事实上，根据穆迪分析公司(Moody's Analytics)的数据，奥斯汀的房价在2022年第一季的鼎盛时期被“高估”了63.7%。任何超过25%的升幅，都被穆迪认为属于“严重高估”。

其次，房地产泡沫需要投机。虽然这个问题很难量化，但它通常表现为投资者过度扩张。在奥斯汀的长期房地产经纪人和住房投资者肖恩·富恩特斯看来，这正是奥斯汀在2020年至2022年期间发生的事情。按照他的说法，许多当地投资者都在购买出租房产，他们知道这些房产的租金不足以支付抵押贷款。为什么?富恩特斯说，他们认为奥斯汀的房价会继续飙升，尽管他们每个月都在抵押贷款上赔钱，但投资还是有回报的。这是教科书式的猜测。

富恩特斯告诉《财富》杂志:“一旦资金成本(抵押贷款利率)上升，很多(奥斯汀)投机者就不再购买房产了。”“他们中的一些人陷入了困境，一些人正在对他们的投资进行折价，还有一些人仍然需要每月支付100美元、200美元，甚至更多的钱来维持房产。”

第三，要被称为泡沫，价格必须下跌。当然，这一点只能在事后确定。也就是说，考虑到奥斯汀的房价在短短9个月内下跌了两位数，可以说奥斯汀也符合这个标准。

（图源：财富）

这次房市调整对奥斯汀的打击最为严重，但与2000年代的楼市崩盘相比，这次调整是温和的。事实上，根据Zillow房屋价值指数，美国房价在连续5个月下跌后，3月和4月都出现了上涨。

在全国400个最大的房地产市场中，有226个市场的房价要么回到了历史最高水平，要么在4月份创下了历史新高。

在174个下跌市场中，只有38个下跌了5.00%或更多。这些市场大多位于西部山区、西南部或太平洋沿岸。这些下跌市场的共同特点是基本面紧张，特别是当地房价和租金之间的差距大于平均水平。

（图源：财富）

奥斯汀将何去何从?这很难说。

穆迪分析公司估计，本轮周期中德克萨斯州奥斯汀-圆岩-乔治城(Austin-Round Rock-Georgetown)都会区的房价从波峰至波谷的的跌幅将高达-17.9%，其中2023年第二季至2024年第二季的跌幅为-8.8%。然而，Zillow的预测模型预测，奥斯汀将在2023年4月至2024年4月期间反弹2.2%。

奥斯汀面临的最大阻力是基本面。根据穆迪分析的数据，奥斯汀在2023年第一季度仍然被“高估”了36.6%(尽管与2022年第一季度63.7%的峰值相比有所下降)。其次，奥斯汀的库存继续增加，5月份活跃房源同比增长112%

然而，奥斯汀确实有长期的有利因素，这可能使持续的调整具有挑战性。首先，它仍然是逃离高税收州的科技工作者和雇主的热门目的地。

请记住，虽然奥斯汀的房价在过去一年中有所下降，但自2020年3月以来仍上涨了42.6%。奥斯汀的大多数房主都有巨额的房屋净值。

Airbnb收入“下降50%”，引发巨大的房地产市场崩溃担忧

爱彼迎(Airbnb)所谓的收入危机在房地产经纪人、经济学家和该公司的新闻团队中引发了一场辩论，此前一位专家宣称，他们的利润损失可能会导致一些城市的房地产崩盘，“堪比2008年的次贷危机”。

随着亚利桑那州凤凰城、德克萨斯州奥斯汀和田纳西州塞维尔维尔的Airbnb收入下降至近50%，房地产经纪人尼克·格里(Nick Gerli)在推特上写道:“Airbnb的崩溃是真的。凤凰城和奥斯汀等城市的收入下降了近50%。”

（图源：AirDNA）

“今年晚些时候，在受收入暴跌打击最严重的地区，Airbnb业主可能会出现一波被迫出售房屋的浪潮。”

周二，他在推特上说，这场危机是“可怕的”，因为与上市销售的房屋相比，“Airbnbs的数量实在太多。”

然而，AirDNA高级副总裁、经济学家杰米·莱恩(Jamie Lane)表示，alltherrooms的数据是不准确的，据MSN.com报道，Airbnb的利润只下降了“略高于3%”。AirDNA是一家跟踪短期租赁业绩和趋势的公司。

长期以来，Airbnb一直被指责为美国、英国和欧洲某些地区发生的住房危机的罪魁祸首。

这让人想起2008年的房地产市场崩盘，当时掠夺性贷款机构被发现向可能违约的个人发放贷款，当一大群拥有住房的个人无法再支付抵押贷款时，这给银行带来了危机，银行开始崩溃，需要政府救助。

与此同时，房主持有的是“有毒资产”，因为突然间没人买得起了，房价暴跌，个人只能持有他们买不起也卖不出去的房产。

同样，Airbnb的崩溃也会引发类似的影响。目前，根据Airbnb的数据，他们在全球拥有超过400万名房东，这意味着其中很大一部分人拥有房产，并每月付款。

如果公众决定停止租用Airbnbs，所有这些业主都将被困在他们无法付款或出售的房子里。

与2022年相比，今年其他收入大幅下降的城市包括田纳西州的塞维尔维尔，收入下降了47.6%;德克萨斯州圣安东尼奥市，收入下降43.8%;田纳西州的纳什维尔，下降了39%;科罗拉多州丹佛市，下降38.6%;路易斯安那州的新奥尔良，下降了37%;华盛顿州的西雅图下降了35.2%。

根据《新闻周刊》和alltherrooms的数据，所有数据都是根据2023年5月每套房源的三个月平均收入计算的，数据与2022年5月相对比。

最先在推特上引发争论的格里还写道:“alltherrooms的数据显示，Airbnb/VRBO在美国的出租数量为100万。相比之下，只有57万套待售房屋。如果苦苦挣扎的Airbnb业主选择出售，将导致房价大幅下跌。”

谈到凤凰城，格里写道，短租房屋的数量估计为1.8万套，“是待售房屋数量的两倍多”，待售房屋的数量估计为8000套。

格里在推特上写道:“Airbnb的大量供应与收入下降50%混合在一起，你就得到了大规模被迫出售的鸡尾酒。”

全美出现断供潮

房地产数据集团ATOM显示，5月份与断供率比4月份增长7%，比去年同期增长14%，断供率最高的州是佛罗里达，其次是加州、德州、伊利诺伊州和纽约州。

而房主为了及时止损，纷纷降价卖房，截至6月18日当周，42%的卖家愿意降价5% ，15%卖家甚至愿意降价10%以上， 这是2018年以来的卖家降价最高幅度。

比如在北加州华人聚居的好区Fremont，一栋4房2卫的house，2月初挂牌售价197.5万，随后降价多达22.5万，至今仍然无人问津。