“人们担心一切都会崩溃”！美国房价创2012年来最大跌幅 高盛：一场“近乎完美的风暴”正在酝酿lg...

FX168财经报社(北美)讯 周三(4月19日)，房地产公司Redfin的数据显示，3月份美国房价中值为400,528美元，同比下跌3.3%，创下11年来的最大跌幅。

（图源：Redfin）

疫情期间受到提振的新兴城镇和旧金山湾区引领了房价下跌，上个月的银行业动荡吓坏了潜在购房者，他们已经面临着高抵押贷款利率和住房库存不足的问题。

爱达荷州博伊西Redfin房地产经纪人Shauna Pendleton说，“我在秋天一直很忙，但在硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭后，3月份形势变得非常安静。”“这扼杀了一直在积累的买家势头，并把我们带回到去年抵押贷款利率飙升的情况。人们担心一切都会崩溃。”

博伊西的房价下跌幅度最大(15.4%)，其次是奥斯汀(13.7%)、萨克拉门托(11.9%)、圣何塞(10.5%)和奥克兰(9.7%)。

Redfin表示，可以肯定的是，经过近年来的急剧上升，房价现在正在回落。例如，由于低抵押贷款利率、远程工作趋势和相对负担能力，博伊西的价格在2021年5月飙升了40.9%，创下了历史新高。当月全国房价上涨了26%。

但自那以来，随着美联储加息，抵押贷款利率飙升。虽然3月份30年期固定抵押贷款利率已从去年7%的峰值回落，但均值仍高达6.54%，仍远高于上年同期的4.17%。

与此同时，较高的抵押贷款利率使买卖双方都处于观望状态，Redfin说，3月份新上市的房屋数量同比下降了23.3%。

纳什维尔房产中介Jennifer Bowers说:“我的一位卖家最近收到了多家买家的报价，但当他们发现利率要翻倍时，就把房子从市场上撤了下来。”

Redfin的数据显示，上个月约有5.5万份购房协议被取消，相当于已签订合同房屋的14.8%。这仍低于去年10月份触及的2022年峰值16.8%，但高于去年同期的11.2%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说:“今年春季的购房季节平淡无奇。有一些典型的季节性上升的迹象——房屋销售速度比冬季快——但部分原因是新上市的房屋太少了。”“通常在每年的这个时候，我们会看到购房者成群结队地出来，但这并没有发生。”

高盛策略师警告：商业地产正在酝酿一场“近乎完美的风暴”

高盛(Goldman Sachs)房地产客户解决方案和产品策略全球主管Jeffrey Fine警告称，残酷的逆风正在冲击美国商业地产，有可能打击价格并打击整体经济。

Fine在最近一期“高盛交易”播客节目中表示，商业地产(CRE)行业正经历一场“近乎完美的风暴”，即利率大幅上升、信贷紧缩，以及未来12至18个月将有约1万亿美元债务到期。

他表示:“我们将不得不面对市场规模的大幅调整。”

为什么商业地产会感到压力?

在过去的13个月里，美联储将利率从几乎为零上调至4.75%以上，以抑制处于数十年高位的通胀。利率上升会提高借贷成本，通常会给股票和房地产等风险较高的资产带来压力，因为投资者会将资金转移到有回报保证的储蓄账户和政府债券上。

利率飙升在3月份硅谷银行和签名银行(Signature Bank)的突然倒闭中发挥了关键作用。这些银行的倒闭让客户感到害怕，促使他们将存款从小银行转移到大银行和货币市场基金，也让贷款机构出于对进一步银行挤兑的恐惧而撤出银行。

其结果是，严重依赖小银行融资的CRE投资者在寻求债务再融资时，面临着更高的借贷成本和更紧缩的信贷。这些挑战可能导致违约率飙升和房地产价格下跌。

“我认为你会看到估值进一步下跌，”Fine谈到商业地产领域中风险敞口最大的部分，包括老旧地产和写字楼时表示，它们正面临入住率下降和租金增长放缓的困境。

他指出，由于融资“几乎完全停止”，现在获得CRE贷款“几乎是不可能的”。

这位房地产大师还警告说，如果当局不进行干预，可能会产生严重后果。他警告说，如果违约率上升，银行将不愿意持有维护成本高昂、可能需要大规模翻新的资产。

他说:“随着时间的推移，必须有一个非常有组织的公共和私人合作伙伴关系，以找出一个谨慎的解决目前这种局面的办法。”“否则，我们将面临非常混乱的局面。”

Fine补充说，该行业的问题可能蔓延到其他行业，并拉低其他资产的价格。他说，当商业地产融资在债务即将到期之际枯竭时，“结果可能会对整体经济造成真正的影响。”