对商业地产信心“坍塌”！加拿大养老基金计划以1美元的价格出售了纽约市商业房地产项目股权lg...

FX168财经报社(北美)讯 加拿大养老基金一直是全球最活跃的房地产买家之一，他们掀起了一场革命，激励了全球各地的退休计划效仿他们。如今，这些基金中最大的一个正在采取措施，限制其对最陷入困境的房地产类型——办公大楼的敞口。

加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）以折价价进行了三笔交易，出售了其在温哥华两座塔楼、美国加州南部的一个商业园区以及曼哈顿的一个重新开发项目的权益，其中纽约的股份仅以1美元出售。令人担心的是，这些交易可能会为其他寻求摆脱困境的主要投资者树立榜样。

“这与对办公楼的信心相反，”对BMO资本市场房地产公司进行追踪的分析师John Kim表示。“我的问题是，下一个会是谁？”

对办公大楼的担忧席卷了金融界，因为远程工作和较高的借贷成本的持续存在破坏了使这些物业成为良好投资的经济基本面。从纽约到东京的一系列银行最近承认，它们对办公大楼的贷款可能永远无法完全偿还，导致其股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。

但真正的测试将是办公楼实际交易的价格，自从利率开始上涨以来，几乎没有什么例子。这就是为什么行业观察人士将CPPIB等折价交易视为市场的不祥之兆。

再投资资金

据了解该基金策略的一位知情人士表示，养老基金并不是在积极远离办公大楼，但也不打算增加其办公楼的持有量。该知情人士还表示，如果一处房产需要额外投资，CPPIB可能会简单地寻求出售，以便将资金投放到其他可以获得更高回报的地方，而不是增加办公楼的持有量。该知情人士要求在讨论私人事务时不透露其身份。

CPPIB全球房地产主管Peter Ballon拒绝就最近的交易发表评论，但表示该基金一直在继续投资于办公大楼，包括最近在温哥华竣工的一座37层塔楼。

“出售是我们投资过程的一个组成部分，”Ballon在一份电子邮件声明中表示。“当资产达到最大价值并且我们能够将收益再投资到其他资产、行业和市场，包括办公大楼时，我们会退出。”

CPPIB的5908亿加元基金是世界上最大的资本池之一，其414亿加元的房地产组合——从斯德哥尔摩到班加罗尔——包括几乎所有类型的房产，从仓库到生命科学综合体，再到公寓楼。虽然这种规模会减轻个别交易的潜在损失，但这也意味着即使CPPIB的办公楼投资意愿有微小的变化，也有可能引起市场的涟漪效应。

曼哈顿塔楼

去年底，该基金将其在曼哈顿帕克大道南360号的29%股权以1美元的价格出售给了其合作伙伴之一波士顿房地产公司（Boston Properties Inc），后者还同意承担CPPIB所持项目债务的份额。投资者与新加坡主权财富基金政府投资公司（GIC Pte）一起，在2021年购买了这座20层楼，计划将其重新开发为现代化工作空间。

波士顿房地产公司上个月表示，出售方（未透露公司名称）已经在该项目上投入了7100万美元，但解除关系使其摆脱了对该项目另外投入4600万美元的义务。

与此同时，CPPIB出售了其持有45%的圣莫妮卡商务园股份，该基金与波士顿房地产公司也拥有这个项目，交易价格为3800万美元。与2018年该基金购买其所持物业份额的价格相比，这几乎打了75%的折扣。波士顿房地产公司首席执行官Owen Thomas在一个电话会议上表示，这笔交易发生在房东与社交媒体公司Snap Inc签订租约后，要求他们额外投入资本来改善校园环境。

温哥华的两座塔楼与另一家加拿大养老基金合作，不同之处在于它们不需要大量的新投资，并且亚马逊公司已经作为主要租户入驻。然而，根据Altus Group的数据显示，上个月的销售价格约为3亿加元，比2023年物业价值评估的价格下降了超过20%。

据一位熟悉他们思维方式的人士透露，这笔交易与去年在温哥华竣工的一座新办公大楼同时进行，该基金与同一家养老基金合作开发了这座大楼，合作伙伴们希望保持他们在该市办公市场的总体敞口不增加。

随着混合工作时间表长期压低对办公空间的需求，并且较高的利率增加了吸引和保留租户所需的不断升级的成本，即使是最好的办公楼也可能无法与其他地方的投资机会竞争。

“要在办公楼投资中获得更好的回报，您将不得不进行现代化，您将不得不为办公楼投入更多的资金，”房地产资本顾问公司Hodes Weill & Associates的合伙人Matt Hershey说道。“有时候，最好的办法是承担损失，重新投资于表现更好的项目。”