路透：中国救楼市工具迄今效果不佳 当局应直接买空置住宅？lg...

FX168财经报社(亚太)讯 中国去年推出的几个旨在稳定房地产市场的关键工具，迄今未能产生显著效果，迫使北京寻找新的解决方案来应对陷入困境的房地产行业。分析师认为，这些新方案应包括大规模的国家购买空置住宅。

在中国央行2024年5月宣布的一个“历史性”转折点中，推出3000亿元人民币（约合414亿美元）的再贷款计划，旨在为地方政府控股的公司提供5000亿元人民币的贷款，用于购买空置房产并将其改建为经济适用房。

当局希望这一措施能够减少巨大的待售住宅库存，并改善开发商的现金流，帮助其恢复停滞的项目，从而形成一个良性循环，遏制自2021年以来房地产市场的严重下行。

然而，截至2024年9月底，仅有160亿元人民币的资金被使用。

分析师认为，该计划的设计忽视了国有企业（SOE）在财务和操作方面的制约因素。但减少住房库存是遏制房地产行业衰退的关键，部分经济学家建议，应该用财政干预来替代或补充这一工具，直接购买住宅。

预计2024年12月底的数据将在央行季度报告中发布，但这一数据的缺席进一步加剧外界对该工具未按预期迅速发挥作用的怀疑。

“这表明中国央行可能认为这些数据涉及某些尴尬或敏感的内容，”Gavekal Dragonomics的中国研究副总监Christopher Beddor说，“回顾过去，我们可以明显看出，2024年5月并不是外界所期待的房地产市场的重大转折点。”

来自央行媒体部门的人员无法确认是否会发布有关再贷款工具的新数据。中国央行也未立即回应有关该工具效率和未来计划的单独问题。

第二个救助计划进展缓慢

去年，地方政府允许通过特殊债务回购开发商的闲置土地，但这一计划的进展同样缓慢，仅在少数几宗小规模交易中有所体现，开发商表示，政府仅对那些回报潜力较高的土地感兴趣。

这些工具的设计旨在确保由国家实体进行的任何购买都以财务考虑为驱动，从而避免政府在选择支持的开发商时产生道德风险——此前政府曾批评该行业的无序扩张。

然而，实际情况是，融资成本往往超过预期回报，因为中国的租金收益率持续下滑。这使得这些工具在显著减少空置住房库存方面难以产生重大影响，进而继续对房价和建筑活动产生压力。

房价下跌使家庭感到财富缩水，消费意愿减弱，进而增加增长和通货紧缩的风险，而此时北京正与华盛顿进行一场严峻的贸易战。

“道德风险”和投资回报的双重制约

摩根士丹利的首席中国经济学家Robin Xing表示：“道德风险和投资回报这两大制约因素，限制了地方政府使用再贷款或特殊债券购买库存的进度。”

Robin Xing预计，为避免通缩，中国需要在两年内实施约10万亿元人民币的改革，其中3万亿元应投入房地产，其他则用于社会福利。

他表示，房地产措施应重点放在在中国30个大城市中，至少减少一半的待售新建住房库存，目前这一库存约为300万套，并补充道，政府应通过财政计划购买住宅，且不必受到财务回报的限制。

“国家的财政空间是能够承受的，但这需要中央政府认识到这一需求，并调整现有的思维方式，”他表示，“政府不能再受到对道德风险的顾虑所限制。”

经济上无法承受的负担

由于住房供应过剩和人口下降，中国的平均租金收益率已经低于2%，并且仍在下降。即使不考虑空置风险，国企的融资成本也无法支撑经济适用房计划的可行性。

中国央行的再贷款工具为商业银行提供1.75%的贷款利率。银行通常会在此基础上加上50个基点的风险溢价。

为了使财政收支平衡，国企通常会提出比市场价格低至少40%的报价，但开发商表示，他们会立即拒绝这些出价。

即使资金紧张，开发商仍有理由坚持自己的立场，分析师认为，开发商预期北京将尽一切努力以高于国企所提供的价格稳定房价，因为房价大幅下跌对整体经济的影响过于严重。

瑞银投资银行大中华区房地产研究主管John Lam表示：“如果开发商将一些建筑以50%的折扣卖给地方政府，那么该地区的业主会怎么想他们房屋未来的价格？”

“政府认为这些房产值一半的价格，那是不是意味着我应该尽快卖掉我的房子？”

特殊债务回购土地的类似财务考量

对于使用特殊债务回购闲置土地的计划，情况也是如此。中国房产信息公司在2月12日的报告中指出，来自七个城市的已知购买总额仅为171亿元人民币。

开发商表示，国企仅对高回报潜力的土地感兴趣。

“但如果我的土地质量好，我根本不需要卖给政府，其他任何人都能买，”一位因敏感问题要求匿名的开发商表示。

为了降低物业管理成本，国企们更倾向于寻找已经完工并空置的项目。但由于中国开发商通常依赖预售来为建设筹资，完工并完全空置的项目相对稀缺。

“即使你降低利率，操作上的挑战依然存在，”高盛研究中国房地产团队负责人Wang Yi表示。

Wang认为，改造“城中村”等欠发达区域的计划可能比再贷款工具更有助于减少库存。

与摩根士丹利的Robin Xing样，瑞银的John Lam认为，解决方案可能是中央政府协调收购，而不必担心成本，但他对此表示怀疑。

“一旦不再担心国家的损失，问题就变得很复杂，”他说，“这种可能性……非常低。”