Mysteel：从部分城市土拍回暖看近期地产政策意图lg...

【导读】

10月底以来“济南凤凰路住宅组团地块以241轮竞价创济南2018年以来的土地竞价轮次最高纪录，溢价率高达53.1%”、“合肥三宗地块溢价率分别为44.9%、33.95%和7.05%，其中溢价率较高的两处分别创区域最高单价地块” 等消息在楼市销售端尚在寻底的背景下特别抓人眼球。

从政策端看，10月17日取消地价上限和远郊容积率1.0限制等政策落地后，部分地区首轮土拍高溢价频出，市场情绪明显回暖，但是否这代表着土地市场的全面回暖？

显然，在“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”政策方向影响下，土拍政策也在不断调整，但部分城市土拍市场回暖反映的仍是地方政府短期救济的举措：一方面通过拍卖核心地段高质量地块，吸引高端地产开发，对冲地方政府土地收入下滑；另一方面，也在试水 “14号文”中“让商品住房回归商品属性”的高端住宅市场的需求韧性。

但这并非表明土地市场全面回暖已经出现，需注意：

土地市场冷热不均情况加剧。溢价率较高的地块均处于城市核心地段，而流动性较差的地块溢价率依旧保持低位甚至底价成交。表明新规均旨在服务高端人群，通过提升核心地价改善政府卖地收入，再传导至房价来满足高端人群消费，试水高端住宅的需求韧性。而边缘地块和基本面较差城市并无提升，这也将加剧土地市场冷热分化。 央国企拿地金额占比或不断增加，民企比例再次下降。随着地价上限的取消，“强者恒强”模式成为主流。央国企凭借自身资金优势拿地占比将明显增加，民企中仅有少数优质民企或能参与竞争，其他中小型民企拿地压力骤增。拿地结构再次回归央国企绝对主流对土地市场良好运行影响较大。

【正文】

一、土拍政策更改后土地市场情绪确有上升

10月底以来，“济南凤凰路住宅组团地块以241轮竞价创济南2018年以来的土地竞价轮次最高纪录，溢价率高达53.1%”、“合肥三宗地块溢价率分别为44.9%、33.95%和7.05%，其中溢价率较高的两处分别创区域最高单价地块”等消息在楼市销售端尚在寻底的背景下特别抓人眼球。

10月17日取消地价上限和远郊容积率1.0限制等政策后的首轮土拍高溢价频出，市场情绪明显回暖。截至目前已有济南、成都、合肥等17座城市取消地价上限，其他城市同样在研究如何调整竞买规则，预计更多城市将逐步执行该政策。

市场普遍认为土拍规则的更改有利于提振土地市场情绪，政府同样可以通过高溢价售卖核心地块来增加土地收入，新规效果显著。但这能否代表着土地市场的全面回暖？

241轮竞价创济南2018年以来最高土地竞价轮次记录

二、2021-2023土拍政策逐渐松动

从2021年起对土拍市场从严管理：从2021年初自然资源部出台的22城“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动）标志着集中供地模式的开启。由于集中供地政策旨在控房价，而21年第一次土拍溢价率高达14.7%导致自然资源部同年八月召开闭门会议进行政策调整（限定土地溢价上限、提高竞拍标准和竞拍房企资金和资信等一系列证明）：土拍规则升级。由于土拍规则加严，第二轮土拍流拍率超过40%，土拍市场极为惨淡。21年10月各城市土拍政策局部放宽，且政府拿出优质地块进行竞拍，同年第三轮土拍流拍率下降至20%以下。

2023年土拍政策松动：2023年初自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》调整年内发布出让公告次数（2021年规定原则上发布出让公告全年不得超过3次）对集中供地进行优化。2023年10月17日，自然资源部发文建议取消土拍中地价上限和远郊区容积率1.0限制等政策。此次为土拍政策第四次更改，土拍规则进一步优化。

三、“卖好地，补收入，试水高端需求”是新规的核心意图

这次土拍市场部分城市回暖有两个前提背景：

地方政府土地收入持续下降。据财政部数据显示，前三季度国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%，这是在2022年前三季度较低基数的情况下仍大幅下滑（2022年前三季度38507亿元，同比下降28.3%）。土地收入的大幅下降是土拍规则更改的核心原因之一。 土地市场情绪持续低迷。据中指研究院数据显示，2023年1-9月，TOP100房企拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%。且从流拍撤牌率同样可以看出此前土地市场低温运行。2023年22城前四轮集中供地流拍撤牌率同比22年上涨3%至14%；据中指研究院统计数据显示，全国300城三季度流拍撤牌率达28%，较二季度上涨8.1%。

为解决土地财政紧张和土地市场情绪低迷问题，10月17日出台取消地价上限和远郊容积率1.0限制的政策措施来活跃土地市场，并通过拍卖核心地段高质量地块，吸引高端地产开发，对冲地方政府土地收入下滑。从济南、合肥等城市新规后的首轮土拍核心地块溢价率超过40%的情况看，效果较为显著。

而另一方面则是配合房地产市场的转型。“14号文”中明确了两大目标：加大保障性住房建设和供给；推动房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。本轮土拍规则更改也在试水高端住宅市场的需求韧性。

四、但需注意土地市场并非全面回暖

从取消地价上限政策后的首轮土拍情况看，土拍市场情绪确有上升，但并非全面回暖

1. 土地市场冷热不均情况加剧。首轮土拍中溢价率较高的地块均处于城市核心地段，而流动性较差的地块溢价率依旧保持低位甚至底价成交。济南共出让十宗地块，其中溢价成交4宗，其余6宗底价成交；重庆渝北区悦来板块由于地理位置偏离市中心导致两宗地块均底价成交。这就表明新规均旨在服务高端人群，通过提升核心地块价格传导至房价来满足高端人群消费，这也将加剧土地市场冷热分化。且响应新规的均为一线和强二线城市，其他城市仍暂无动作。这也说明地价上限取消对经济基本面较强城市影响较大，而三四线城市本身溢价率基本为零，即使取消限价也难造成明显影响：更加说明此政策出台更多为满足重点城市高端人群需求，政府通过高溢价来增加卖地收入，并试水高端需求韧性。

2. 央国企拿地金额占比或不断增加，民企比例再次下降。据中指研究院数据显示，2023年1-7月虽然央国企拿地仍居高位，但民企拿地金额占比明显提高。这表明虽然整体土地市场低温，但在此前有溢价限制的情况下，对于优质地块民企也在积极参与。而随着地价上限的取消，“强者恒强”模式成为主流。央国企凭借自身资金优势拿地占比将明显增加，民企中仅有少数优质民企或能参与竞争，其他中小型民企拿地压力骤增。虽然对于政府土地收入回升关联不大，但拿地结构再次回归央国企绝对主流对土地市场良好运行影响较大。

 

文章作者：黑色产业研究服务部